不動産売却の流れについて
こんにちわ、今回は「不動産売却の流れ」についてお話したいと思います。
お客様もよく「物件募集中‼」「相談・査定無料」といったチラシを見かけると思いますが、チラシやそんな広告をみても
「何から始めたらいいのかなぁ」
「どこに依頼したらいいのかぁ」
「手続きが大変そう、、、」
等々、いろんな不安や疑問を感じることでしょう、、、。
そして、いざ自分の不動産を売却するとなったら、
「納得のいく価格で早めに売りたい‼」
「絶対に失敗したくない」
と思うはずです。不動産売却は多くの人が人生で何度も経験することのない大きなイベントです。だからこそ、トラブルにあったり、後悔したりしないで納得のいく不動産売却を行なっていただきたいと思っています。
まず、「不動産売却」の流れですが、基本的にこのような流れで進んでいきます。
①ご相談、物件内覧 ②無料査定、査定書提出 ③価格決定 ④媒介契約 ⑤広告及び販売活動 ⑥内覧希望者案内 ⑦申込み(買付) ⑧売買契約 ⑨決済準備 ⑩決済
それでは、順に詳しくお伝えします。
①ご相談、物件内覧…今回不動産売却を検討している動機、計画、要望などお聞かせください。そして、一番最適なご提案をさせていただければと思います。不動産売却についての詳しいご説明も合わせてさせていただきます。そして、物件を拝見させていただきます。お客様のほうでぜひお薦めしたいポイントがありましたらお聞かせください、又、把握している不具合箇所がありましたら事前にお知らせください。これは後々のトラブル防止のために大事なことです。
②無料査定、査定書提出…内覧させていただいた後、お客様の物件を丁寧に調査、査定致します。又、近隣で現在販売中のお客様物件と同ランク物件の価格帯、過去の成約事例など、様々な資料、データを基に「査定書」を作成します。そして、お客様にとって最高の条件で売却するための方法、スケジュールをご提案させていただきます。
③価格決定…「査定書」を基に、売主様のご希望をお聞かせいただきながら、販売スタート価格を設定します。不動産会社がご提示する「査定書」の価格は相場を基本とした価格にしかすぎません、あくまでも、価格の決定権は売主様にあるので、遠慮なくご希望の価格をお伝えいただければと思います。そして、売却に向けての販売計画の打ち合わせを行います。
④媒介契約…これはお客様と不動産会社との間で「私の不動産の売却を依頼します」「受けます‼」という契約です。契約形式は3種類あります。それぞれのメリット、デメリットについてはまた別の回で詳しくお伝えしたいと思います。ここでは簡単にご説明させていたきます。
まずは、
■専属専任媒介…1社だけに売却を依頼する契約です。売主様ご自身で見つけた購入者と契約する場合もその業者にお願いすることになります。
■専任媒介…こちらも1社だけに売却を依頼する契約です。ご自身で見つけた購入者とは直接契約することができます。
■一般媒介…複数の不動産会社に売却依頼することができる契約です。
実際は、それぞれの種類や違い、それぞれのメリット、デメリットを詳しく分かりやすくご説明させていただきます。そして、その説明をお聞きいただいた上で、売主様に媒介契約の種類をご選択していただきます。
⑤広告及び販売活動…媒介契約後は不動産会社は広告を出したり販売活動を開始します。いろんな媒体がありますが、いくつかご紹介しますね。不動産会社はこんな活動をしています。
■インターネット掲載…近年では一番反響が多い媒体です。アットホーム、スーモ、ホームズといったポータルサイトが有名ですね。間取りや物件内容はもちろん、たくさんの写真も掲載できるので、不動産を探しているお客様も検討しやすいです。
■ポスティング…その物件の近隣の賃貸物件を中心に配布してまいります。
■看板設置…空物件や売土地には現地に看板を設置します。
■無料情報誌掲載…福岡県内の方はご存知だと思いますが、リビングやサンデーといった無料情報誌に掲載します。2週間ごとに配布されるので多くのお客様の目に留まりやすいです。
■レインズ登録…売却のご依頼をいただいた物件を、不動産流通機構(レインズ)に登録します。これは簡単にいうと、不動産会社しか見ることができないサイトのようなものです。これに登録することによって極端な話、日本全国の不動産会社が見ることが可能です。ですから、登録することによって多くの不動産会社が物件情報を共有することになり、迅速に情報交換を行うことができるので、早期の取引成立に繋がります。
■登録顧客紹介…当たり前ですが、販売を依頼した不動産会社はご自身の会社に登録してくれているお客様の中から希望条件に当てはまる方に一斉にご紹介します。
■内覧希望者案内…内覧希望のお客様から反響がありましたら、お客様をご案内致します。住んでいる状態で売出しする場合も問題ありません、日程の調整をさせていただきます。また、内覧時に良い印象を与えるためのアドバイス、ご提案も行っているのでご安心いただければと思います。
■申込み(買付)…物件を見学したお客様が、「購入したい」となった場合、そのお客様に、住所氏名はもちろんですが、希望額や引渡しの希望時期、住宅ローンを使うかどうか等を項目ごとに記載してもらいます。気を付けてもらいたいのは、この「申込み」はあくまでも「予約」的な扱いなので最終的な成約とは異なります。
■売買契約…購入希望者と条件がまとまりましたら、売買契約を結びます。重要事項説明書、契約書は不動産会社が作成します。そして、その書類を説明し、売主様、買主様にご理解、ご納得していただいたところで記名押印していただきます。
■決済準備…最後の決済(引渡し)に向けて準備に入ります。居住中のまま売出しをしていた売主様は引越しをして空きの状態にする必要があります。そして、決済の時に必要な書類がありますので役所で取得していただきます。
■決済(引渡し)…いよいよ最後の手続きです。買主様が住宅ローンを組む場合はその銀行に、売主様、買主様、司法書士、そして、私達不動産会社の担当が集合します。そして、代金の支払い、鍵渡しを行います。この日をもって所有権が売主様から買主様に移ります。当日はだいたい1時間半程度で終了になります。
これが不動産売却の一連の流れになります。不動産は難しい用語、専門用語があって難しく感じられるかもしれませんが、こちらのブログでは、普段使っている言葉に置き換えたり、例を出したりしながら説明させていただきますのでご安心いただければと思います。ぜひぜひ参考にしてください。どうぞよろしくお願い致します<(_ _)>