戸建て投資の魅力について、、、
おはようございます。今回は、近年注目されている「戸建投資」です。戸建投資を始めるには、都会の方が向いているのか、地方のほうが向いているのか、物件を探すうえで迷っている方、悩んでいる方も多いと思いますので、解説していきたいと思います。
「戸建投資」の最大の魅力は小予算で始めることができる点です。なぜ、小予算で始めれるのか？それは、近年社会問題になっている「空家」が増えてきたからです。人口減少もありますが、「遠方にいて管理できない」「建物を解体する費用がもったいない」「売れないし貸せないし、、、」「利用価値がないので、、、」等々、様々な理由で空家の状態になっています。ただ、そのまま放置というわけにはいかないので、買い取ってほしい、引き取ってほしいというご依頼も年々増えています。なので、一棟ビル、一棟アパートとは違い、割安で取得できる可能性が高く、リスクが低く初心者でも始めやすい「戸建投資」が人気があるんですね。
まず、「戸建投資」を都会で始めようとしたとします。都会は人口が多いこともあり募集をかけたらすぐに入居付けできそうと思われるかもしれません。しかし、人口が多い分、物件も多いということになります。つまり、競合となる物件が多く、その中から選んでもらうには、他の物件と差別化をしなければいけません。全体的に賃貸アパートや賃貸マンションと比較すると数が少ない「貸家」ですが、都会のほうにいけば、それなりに数はあります。なので、差別化できるように、設備で差を付けたり、敷金や礼金を抑えて初期費用で差を付けたり、家賃を下げたり、ペットOK・外国人OK・連帯保証人不要など条件を緩くする必要があります。
そして、後は取得費用ですね。「戸建投資」は小予算で始めることができるといっても、都会であれば、価格は高いです。物件価格も高ければ、リフォーム費用なども高いことから、それなりの家賃を取らないと投資として合わないことになります。
次に、地方で始める場合はどうでしょうか？物件は地方のほうが探しやすいと思います。アットホームやスーモなどのポータルサイトで地方エリアで検索をかけると、お手頃価格の物件がたくさん出てきますよね。ただ、物件が見つかっても、借りてくれる人がいなければ「戸建投資」は始まりません。都会に住んでいる方は、「地方は人口が少ないから入居付けに苦戦するだろう、、、」と思われるかもしれません。地方はやはり都会と比べて人口は少ないです。だからといって「投資」が成り立たないかというとそうではありません。地方でも、人口が安定しているエリア、人気のあるエリア、利便性の良いエリアはあります。そういうエリアには、人が集まってくるので住まいが必要になります。そして、都会でも地方でも、賃貸アパート、賃貸マンションに比べて、貸家は圧倒的に少ないので、地方エリアで「貸家」は希少性があり需要があるのです。
よって、「戸建投資」は地方のほうが向いていると思いますがいかがでしょうか？では、地方エリアでどのように物件を探していけばいいのでしょうか。縁もゆかりもない場所だと、そこがどんなところなのか全然分かりませんよね。ポータルサイトで良さそうな物件を見かけたとします。ポータルサイトには所在地が記載されているので、ストリートビューなどを利用して物件周辺を確認することができます。そして、ポータルサイトには周辺環境も記載されているものが多いのでそれをみれば、近くにどのような施設があるのか確認できます。次に、そのエリアの人口をチェックします。その自治体のホームページを検索すればすぐ分かります。そして、ポータルサイトを利用して、そのエリアに賃貸アパート、賃貸マンションはどのくらいあるのか、どのくらいの家賃帯が多いのか調べましょう。その後に、そのエリアに貸家はどのくらいあるのかチェックします。人口も比較的多く、賃貸アパートやマンションは多いけど貸家は少ないということが分かれば、戸建投資をするエリアとしては全然ありだと思います。弊社は、小学校までの距離もチェックしています。小学校までの距離が近ければ、お子様の通学が安心なのでご両親に気に入ってもらえる可能性が高いからです。
そして、最後は、そのエリアで賃貸メインでやっている不動産会社に「このエリアってどうですか？」「賃貸需要はありますか？」「どのくらいの家賃だったら早めに決まりそうですか？」等、直接聞いてみましょう。1社だけではなく、3社、4社聞いてみてください。そのエリアに在住している人しか分からない情報はあると思いますので、貴重なご意見として取り入れましょう。