買取り保証の闇、、、怖いです、、、
おはようございます。今回は、不動産の「買取り保証」についてお話したいと思います。「買取り保証」とは、あらかじめ2ヶ月や3ヶ月な期限を決めたうえで仲介で売却活動をして、期限内に売れなかった場合に限り「買取り」に移行するという仕組みです。この「買取り保証」を利用される方の多くが、買換えされる売主様です。例えば、「新居の引渡しが3ヶ月後に迫っている」など、今のお住まいをうらなければならない期日が決まっている方に適した売却方法だといえると思います。
ただ、この「買取り保証」ですが、依頼する際は注意が必要です。「買取り保証」を利用される売主様は、「早く売りたいけど、まずは仲介で売出ししてみて高額売却を目指したい」というお気持ちがあると思います。当然ですよね。しかし、「買取り保証」をエサにして物件を手にしようとする悪徳不動産会社が存在するので注意してください。それでは、詳しくみていきましょう。
例えば、A不動産会社に査定してもらったところ、査定価格2,000万円だったとします。そして、買取り保証額が1,500万円だったとします。そして、3ヶ月仲介で活動してもらって、決まらなかったら買取り保証額の1,500万円で買い取ってもらうことを条件にしてA不動産会社に依頼したとします。
この場合、仲介で決まった場合、A不動産会社には、売主様から726,000円
｛(2,000万円×3％)＋6万円｝×1.1＝726,000円
の仲介手数料が入ってきます。仮に、買主様もA不動産会社が見つけてきたら、買主様からも726,000円の仲介手数料をいただくことができます。合計1,452,000円の売上げになります。
ただし、買取り保証額の1,500万円で買取り、リフォームして再販売価格を2,300万円にしたとします。ここで詳しく内訳をみてみましょう。
■買取り価格1,500万円 ■リフォーム費用350万円 ■諸費用150万円
として、2,000万円が原価となります。そして、2,300万円で売却できたら、Ａ不動産会社は300万円の利益が発生することになります。つまり、仲介のときの倍の利益を出すことができます。なので、Ａ不動産会社にとっては、「仲介」よりも「買取り」のほうが旨味があるのです。
そこで、Ａ不動産会社が悪徳不動産会社だった場合、どういう行動をとるでしょうか。それは、「仲介」の3ヶ月間、積極的に販売活動を行なわず、3ヶ月間経過するのを待ち、「買取り」に移行させるのです。通常、「仲介」で売主様から専任媒介で依頼された場合などは、仲介業者は、「なんとか3ヶ月以内に成約しよう」と、ポータルサイトに登録したり、ポスティングしたり、新聞やフリーペーパーに折込みチラシをしたりと積極的に集客活動を行ないます。又、他の不動産会社にも「こちらの物件が売りに出たのでお客様がいたら、ぜひご紹介してください」と依頼して、早期に成約に繋げようとするのが本来の姿です。
ただ、最初から「買取り」にもっていきたいと思っている悪徳不動産会社の場合は、反響がきたら逆に困るので、積極的には動きません。ポスティングや折込みチラシなどは絶対にしないでしょう。売主様が見るかもしれないので、ネットには掲載すると思いますが、1つや2つのポータルサイトに載せて、仮に反響があっても、「商談中です」「申込み中です」と言って、「囲い込み」されるのがオチです。そして、何の動きもないまま、3ヶ月が経過してしまうという流れです。
では、どのようにすれば、防ぐことができるでしょうか？それは、簡単です。少しでも「買取保証額」が高い不動産会社に優先的に依頼しましょう。つまり、「買取り保証額」を高く提示した不動産会社の思惑としては、「この買取り価格は高いかもしれないが、良い物件なのでなんとかなるかもしれない。ただ、やっぱりリスクがあるので、「仲介」で売れるのであればそれに越したことはないので、まずは「仲介」で積極的に動いてみよう」という考えの可能性が高いです。なので、複数の不動産会社に査定してもらって、「仲介査定額」「買取り保証額」を提示してもらいましょう。
そして、「買取り保証」付で専任媒介で依頼する際は、「やっぱり買取りできません、、、」と後日言われないように、締結する専任媒介契約書に「買取り保証」の件もちゃんと明記してもらうようにしましょう。大事なポイントです。絶対に口頭だけのやり取りはしないようにしましょう。