売買契約書の特約条項は大事です‼
おはようございます(^^)/ 今回は、不動産売買契約書に記載しておいたほうが良い特約について解説したいと思います。不動産の売買の取引をするときは必ず売買契約書を交わします。この売買契約書は、不動産会社によって使っているソフトが違うので、若干、形式は変わりますが、どのソフトも基本的な条文は変わりません。大事なのは、その後の特約事項のページです。ここをちゃんと抑えておくことで、引渡し後のトラブルを回避することに繋がります。今回は、ぜひ特約事項に記載してほしい文言とその理由を３つ挙げてお伝えします。まずは、
「本物件の管理費及び修繕積立金の額は重要事項説明時点における内容であり、将来、大規模修繕工事等の諸般の事情により改定される場合があります。」
です。分譲マンションの重要事項説明書(買主様に説明する当該物件の内容をまとめた説明書)には、管理費と修繕積立金の額を記載するページがあります。買主様も、分譲マンションには管理費、修繕積立金の徴収が毎月あるということは知っています。しかし、その額が定額と認識していて上がる可能性があるということを知らない買主様もいらっしゃいます。そして、説明していない不動産会社もいるかもしれません。事前にちゃんと説明していないと、後日、マンションの管理組合で管理費、修繕積立金の値上げが決まったときに、買主様から「聞いてない‼」「そんな説明はなかった！」と言われ、トラブルになる可能性があります。そのようなことにならないように、契約書に記載しておきましょう。
次は、
「本物件は共同住宅のため、各戸よりやむを得ず生活音・歩行音及び振動音等が発生する場合があります。買主は、近隣住戸に対し、迷惑となるような音の発生がないように心がけてください。なお、騒音などによりトラブルとなった場合は、生活習慣の改善など居住者間での解決をお願いします。」
です。マンションに住んでてよく聞くトラブルはやはり「騒音」です。ただ、この「騒音」については、個人差があります。全然気にされない方もいらっしゃれば、ちょっとした「音」でも過敏に反応される方もいらっしゃいます。難しいところではありますよね、、、。なので、契約書でも、マンションの構造上、音については発生するものということを改めて明記する必要があると思っております。売主様が住んでいるときはなんとも思っていなかった上の階の音が、買主様にとってはうるさく感じてしまった場合、「こんなに音を立てる住民が上の階にいるのを黙って売ったんじゃないのか‼」と言われるかもしれません。そうなることを防ぐためにも、騒音などによりトラブルとなった場合は、生活習慣の改善など居住者間での解決をお願いしまうと事前にお伝えしておいたほうが良いですね。又、事前に、売却を依頼した不動産会社に近隣住戸に住んでいる方の家族構成など分かる範囲で構わないのでお伝えしておいてください。買主様の案内や打合せの際に、説明してくれると思います。買主様も事前にまわりにどんな方が住んでいるか把握できれば、安心して購入することができ、取引後の近隣トラブルもなくなると思われます。
３つめは、
「買主は本物件の周辺環境・隣接地の状況、周辺施設等を買主自身で十分に確認したうえで売買契約の締結を行なうものとします。また、本物件周辺は第三者の所有地となっており、将来建築物が建築(又は、増・改築)され日照・眺望・風向きに影響が出る場合があります。」
です。引渡し後に周囲にいつ、何が建つのか誰にも分かりません。もしかしたら、バルコニー前に背の高い建物が建つことになり、眺望や陽当たりが悪くなる可能性だってあります。逆に、すぐ近くにスーパーができて今以上に利便性が良くなる可能性だってあります。つまり、こればっかりは誰にも分かりません。なので、引渡し後に「眺望が悪くなったじゃないか‼」「陽当たりが悪くなった‼」とトラブルにならないように、周囲にいつ何が建つか分からないことを事前に伝えておきましょう。但し、知り得ている周辺の建築計画については事前にちゃんと伝えておきましょう。買主様も安心されると思います。