戸建投資用物件の売却で損しないためには、、、○○一択‼
おはようございます。今回は、ボロ戸建投資物件の売却方法をお伝えしていきたいと思います。お持ちのボロ戸建を好条件で売却できるようになると思いますのでぜひ最後までご視聴ください。
ボロ戸建投資物件を売却する方法は2つあります。一つは、入居者が退去して空室の状態になってから売却する「通常売却」と、入居者が賃貸で入居している状態で売却する「オーナーチェンジ売却」です。まずはそれぞれメリット、デメリットをお伝えしたいと思います。
まず、「通常売却」のメリットは、購入を検討しているお客様が、実際に内覧できる点です。内覧することによって、現状を把握することができるので、安心して購入することができます。そして、2つ目のメリットは、投資家だけでなく、マイホーム用として探しているお客様も購入を検討できるので客層が増えます。
逆にデメリットは、資産価値が低く価格がどうしても上げれない点です。ボロ戸建投資物件は、安く購入して利回りを高くすることが大前提になります。安く購入できるということは、何かしら原因があります。たとえば、建物がかなり古く相当傷んでいたり、再建築不可だったり、不便な立地だったり、建築基準法違反の物件だったりなど、資産価値が低く、価格を下げないと売れない理由があります。当時購入した後にリフォームして原因を解消したり、不便な立地だからこそいろいろ工夫を凝らして何とか入居付けしてこれまで投資運営してきたと思います。次に購入するお客様は、その原因をまた解消して投資運営しないといけません。当時よりも運営してきた期間、築年数も経過してるし、これまでと同じような家賃をとれるかどうかも分からないため、価格はどうしても下げないと売却は難しい傾向にあります。
次に、「オーナーチェンジ売却」のメリットは、購入を検討しているお客様はすぐに家賃が入ってくる点です。なので、客付けが不安なお客様には「オーナーチェンジ物件」は人気です。客付けする手間が省けるので楽ですよね。
逆にデメリットは、購入を検討しているお客様は室内を確認できないという点です。通常、入居者がいる状態では、室内を内覧することはできません。購入を検討しているお客様がオーナー様に入居者様にお願いしてもらって室内を見せてもらうことも可能性はゼロではありませんが、入居者様は嫌がりますよね。入居中に室内を第三者に見せるということはないので、不信感を与えてしまいます。そして、オーナー自身も嫌がりますよね。購入するかどうかも分からないお客様の要望を聞いて、入居者にお願いして室内を見せてもらっても、購入しないうえに、入居者も不信感から退去してしまっては意味がありません。なので、この動画をご視聴していただいているオーナー様が戸建投資物件をオーナーチェンジ物件として売却を検討している場合、購入を検討しているお客様にもしお願いされたとしても、丁重にお断りしたほうが良いです。
さぁ、ここまで「通常売却」「オーナーチェンジ売却」のメリット、デメリットをご紹介させていただきましたが、さて、ボロ戸建投資物件の売却にはどちらが有利でしょうか？
答えは「オーナーチェンジ売却」です。どんなに古くても実際に入居付けできていてすぐに家賃が入ってくるのは購入する側にとっては大きな魅力です。空の状態であれば資産価値がないと言われるような物件でも、入居付けできていて家賃収入ができている物件になれば、資産価値は大きく上がります。空の状態では目に留まらなかった物件が、オーナーチェンジになることで投資家に注目される物件になるわけです。購入を検討している投資家さん達がそれぞれ目安にしている利回りがとれて、今の入居者が退去したとしても入居付けできると思えば、購入してもらいやすくなります。
よって、弊社としては、築古のボロ戸建投資物件の売却は「オーナーチェンジ売却」をお薦め致します。ご参考ください。