分譲マンションは自主管理が良いのか？委託管理が良いのか？
おはようございます。今回は、マンション購入の際にチェックしてほしい「管理」についてです。マンションの場合、管理体制、管理の中身のチェックは一番大事と言っても過言ではありません。まず、分譲マンションでは、各部屋の所有者全員で管理組合を作ります。そして、「管理」のタイプは全部で3種類あります。
まずは、「全部委託管理」です。これは、管理組合が管理業務を、プロである管理会社に委託するタイプです。清掃業務、会計業務等、全てに関して管理会社が行ないます。プロの管理会社が管理組合をサポートしてくれるので安心です。特に長期修繕については、何年先に大規模修繕をしたほうが良いのか、その時点でいくら積立ができていて、いくらぐらい費用がかかるのか等々、素人ではなかなか難しいので、管理会社の方が計画案などを作成してくれると将来的な計画が事前に把握できるので安心できます。しかし、デメリットとしては、管理会社に全業務を委託するので管理会社にお支払いする管理料が発生する分、マンション所有者の月々の管理費は高くなります。管理会社の担当が週に2回程巡回してくる巡回管理ではなく、特に管理人が日勤、常駐しているマンションでは、管理人の給料等の支払いもあるので管理費はどうしても高くなってしまう傾向にあります。なので、当初は管理人が日勤でいつもいらっしゃったんですが、途中からいなくなったマンションもあります。その場合、総会で話し合いが行われ、巡回管理にして、管理費を抑えた可能性が高いと思います。
次は、「一部委託管理」です。これは、会計業務だけを管理会社に委託して、他の業務は管理組合で運営するようなタイプです。例えば、会計業務を管理会社に委託して、清掃については、管理組合で当番制にしているところもあります。管理業務を一部しか委託しないので、管理会社に支払う管理料を抑えることはできますね。
最後は、「自主管理」です。これは、管理組合が管理業務全てを自分達で運営していくタイプです。理事長、副理事長、会計担当など役員を決めて運営していきます。一番のメリットは、管理会社に支払う管理料がないので、月々の管理費を抑えることができるという点です。ただ、その分、自分達で全て運営していくことになるので、大変なことも多いかもしれません。清掃は、管理組合から清掃会社に依頼しているマンションもありますが、自主管理のマンションの場合、自分達で清掃しているところのほう多いと思います。よく清掃については「毎週〇曜日と〇曜日に清掃して、終わったら、次の方に回してください。」とか「毎月第〇日曜日に朝●時半から1時間程度行ないます。不参加の場合、罰金〇〇円の支払いがあります。」等々、独自のルールを決めて行なっています。
そして、会計は、会計担当が、毎月、ちゃんと管理費や修繕積立金が支払われているかチェックする必要があります。そして、滞納している人がいたら、連絡をとって徴収したりしないといけません。中には、毎月月末までに会計担当に持参するようにしているマンションもありました。これは毎月会計のところまで出向かないといけないので各所有者が大変ですよね、、、マンションによってルールが全然違います。
ひと昔前の自主管理のマンションでは、「理事長がマンションの管理費を私的に流用していた」「理事長が持ち逃げした」等々あったみたいで、自主管理＝不安と思っているお客様もいらっしゃいますが、今ではそのようなことをしている管理組合は聞いたことがないので安心してもらっていいと思います。今は自主管理でも毎年決算書をマンションを所有している全ての人に提出するので、そのような悪事はできません。
又、「自主管理」をしているマンションは昭和40年代～昭和後半のマンションに多いです。そして、今、当時購入した方が高齢になってなかなか自分達での運営が難しくなり、管理会社へ委託を検討している管理組合が増えています。これからもますます増えていく傾向にあると思います。
このように3種類ある「管理体制」ですが、当たり前ですが、どれもメリット、デメリットあります。ただ、一番大事なのは、その購入を検討しているマンションがどのような管理をしているのかを個別にしっかりチェックすることです。毎月の管理費、修繕積立金の金額はいくらなのか、そして現時点でマンション全体でどのくらい積み立てられているのか、滞納があるのかないのか、、、そして、維持修繕についても事前に聞いておきましょう。いつ大規模修繕をしたのか、次はいつ行なう予定なのか、その他の定期点検もちゃんとしているのか等々、チェックしましょう。
そして、過去数年分の総会議事録も見せてもらいましょう。管理組合では年1回必ず総会が開かれます。その総会では議題に挙がった内容について皆さんで話し合いを行ないます。どのような話し合いをされていたのか事前に把握することで安心して入居できます。ここで挙げた内容については、不動産会社の担当にお願いすれば、管理会社や管理組合を通じて調べてくれますのでお気軽にお尋ねください。
今回は、マンション購入の際の「管理」についてお話しましたがいかがだったでしょうか？自主管理＝大変そう、、、ちょっと不安がある、、、という声も聞きますが、自主管理のマンションでもちゃんと自分達でルールを決めていて、なるべく負担を減らして、びっくりするくらいしっかり管理運営しているマンションもたくさんありますので、マンション購入を検討されているお客様は自主管理のマンションも選択肢に入れて間口を広げて探されても良いと思います。マンションの「管理」についてご不明な点、不安な点がありましたらお気軽にコメントください。