投資マンションを買って破綻しているケースが急増中です(￣▽￣;)
おはようございます。今回は「投資マンション所有者の破綻者急増中」をテーマに、投資マンションの運用にお困りの方の特徴、いただく相談内容をご紹介したいと思います。不動産投資を検討している方、実際に投資マンションの運用に不安を感じている方にぜひお読みいただきたい内容です。
投資マンションの魅力は、やはり、安定した収益を決められた日(家賃支払日)に絶えることなく受け取ることができ、将来の財産にもなるという点ですね。給与所得とは別に何もせずに、プラスの収入が確保できるということで、近年では、TVや本、インターネットでも、不動産投資を取り扱っていることが多くなりました。そして、投資マンションに興味を持ち購入される方が増えている一方で、様々な理由でご自身の生活や家族に大きな影響をもたらせている現実があります。
まず、投資マンションを購入する方といえばどのくらいの年齢層が多いでしょうか？答えは圧倒的に40歳代です。なんと全体の50％近くを占めています。では、40歳代とはどのような年代でしょうか？老後のこと、子供のこと、会社のこと等に不安を感じ、そして、年収的にも少し余裕が出てきたこともあり、今以上に安定を求めたくなる時期だと思います。
ということから、不動産投資に目を向ける方が多くなっているんだと予想されます。
次に、どのような職業の方を想像しますか？弁護士、医者、大手企業の役員の方等々、高収入の方をイメージすると思いますが、実は会社員が一番多いです。それは、近年、低価格、低金利という時代背景、好条件も重なり、一般の会社員の方々も以前よりは購入しやすくなってきています。次に多いのは「公務員」です。投資マンションの販売を専門に行なっている不動産会社の営業マンは一日中ひたすら電話営業を行ないます。定年まで働ける環境、そして、安定した収入が見込めている公務員は彼らにとって狙い撃ちされやすい職種といっても過言ではないと思います。
そして、投資マンションを所有している方は1件だけというケースはあまりないです。4～5件所有している方が多いです。しっかり運用できてたらよいのですが、「空室が出たときに他の部屋で補うことができるのでリスク回避になる」という営業マンの甘いトークの餌食になってしまい、ちゃんと運用できていないまま2件目、3件目と購入していって負債だけ増えてしまったというケースもよく聞きます、怖いですね、、、。
ここで、投資マンション所有者からいただく主なご相談５つを紹介したいと思います。
- 銀行ローンの金利上昇で返済額が増え、支払いができなくなってきた、、、
- ローンの返済が家賃保証でまかなえなくなった、、、
- 家賃の値下げや空室期間が長くなり、計画通りの収益が得られない、、、
- 固定資産税、リフォーム費用の負担の割合が大きくなった、、、
- ローン残高が物件価格よりも上回るため売却ができない、、、
このように、「投資マンション・収益物件」を購入しても、計画していた収益が得られず、継続して所有することができなくなった、売りたいがローン残高のほうが多いため売却もできないという事態になっている方が急増しています。
投資マンションの運営が困難になりローンの返済が滞ると、金融機関は最終的に賃貸人がいようがいまいが、競売の申立てをします。投資不動産と居住用不動産のローン破綻の違いは、債務者に対する金融機関の見方が異なります。投資用不動産を所有されている方は、メインの収入(給与など)と家賃収入があるので、金融機関はその収入に目をつけます。そのため、投資不動産の競売の申立てを同時に、家賃などの収入に差押えを入れて、債権の回収をはかっていきます。
投資マンションなどの投資物件を所有していて運用に不安を感じたら、まずは、任意売却を専門に取り扱っている不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか？間違っても、投資マンション販売専門業者の口車にのって2件目、3件目と購入はしないでください。1件目の運用がしっかりできていないのに2件目、3件目の運用ができるわけがありません。2件目、3件目を購入するのは、1件目の運用がしっかりできるようになってからです。ローン返済が滞りそうな方も、諦めたり投げやりにならずに早期に相談しましょう。早期の相談であれば解決の選択肢がいくつもあります、大火事になる前にボヤで済ますようにしましょう。