AI査定を信用するな‼
おはようございます(^^)/ 今回はAI査定についてお話ししたいと思います。現在、大手不動産会社をはじめ多くの会社がAI査定のシステムを導入しての査定が増えてきました。そういったサイトを見てみると、「AIが瞬時に査定額を算出‼」「入力して60秒で査定できます‼」と書かれています。どのAI査定システムもほぼほぼ一緒で、物件種別、構造、築年数、面積、向き等の項目を入力します。すると、AIが事例など様々なデータを基にして価格を算出するんですが、近隣に事例など参考となるものがなければ全然とんちんかんな数値が出ることも多々あります。
又、参考としている事例も過去に売出しされた価格をデータとして利用しています。あくまでも売出しされた価格であって実際に成約になった価格ではないので、相場の査定価格よりもかなり高めに出ることが多いです。ただ、AI査定を利用されたお客様にとって都合の良い数値が出たら、その価格で売れるんだって思いますよね。実際は違いますのでご注意ください。
そして、AI査定は個別の要件を配慮していません。例えば、不動産会社に訪問査定してもらって、実際に物件を見てもらうと、リフォームしていたり、築年数が経過していても状態が良ければプラス査定してもらえると思いますが、AI査定の場合はそれはありません。あくまでも築年数で計算されます。なので、築20～30年以上経過している建物のAI査定価格は低い数値になっています。
又、物件の詳細状況も配慮されていません。例えば、戸建てであれば土地の形状、道路幅、間口の長さ、建物が建っている位置が道路より高いのか低いのか、通常の訪問査定の際はとても重要なポイントですよね。これによって、査定額に大きな影響を与えます。
そして、近隣の状況も配慮されていません。近隣に嫌悪施設がある、周囲に高い建物が隣接されていて陽当たりが悪いなど実際ではやはり査定価格に影響が出ますが、AI査定では考慮されていないので、実際の査定価格よりも高く出ると思います。このことを知らなかったら、AI査定で出た価格で売れるとやっぱり思ってしまいますよね。
AI査定のシステムによっては、過去のどの物件を参考にしたか表示してくれるものもあります。そのAI査定システムを見たことがありますが、その査定物件の近くにあるだけで条件も何もかも違う物件を参考にしていたり、築年数がかなり経過した物件だがリノベーションしたデザイン住宅で高く売出していた物件を参考にしていたりして、「これを比較参考したらだめでしょ」と思うことが多々あります。結局、算出された査定価格は相場とは全然違います。
というわけで、AI査定を導入している不動産会社も、そのAI査定で算出された数値を鵜呑みにはしていません。簡単に査定額を知りたがっているお客様向けのサービス、ご提案という意味合いで利用されていると思います。実際に売却を検討しているお客様も、絶対にAI査定で算出された価格をあてにしたらダメです。相場よりもかなり高い価格になれば、売出ししても、ネットも閲覧してもらえない、反響も増えない、案内もないという状況が続く可能性が高いです。逆に相場よりかなり低い価格になれば、早く売れるかもしれませんが、必要以上に安く売ってしまったということになりかねません。
やはり、大事なのは、不動産会社に実際に見てもらって、物件の状態及び周辺状況をちゃんと把握してもらってから査定価格を算出してもらう「訪問査定」です。訪問査定の他に「机上査定」というものもあります。この「机上査定」とは、不動産会社が過去のデータ等を基にして算出するものですが、そのエリアに詳しく、そして経験、実績のある不動産会社が計算して作成するので、ある程度は相場に近い数値になっており、おおよその目安としては参考になると思います。しかし、実際に見ていない状態での査定なので、乖離が出てくる可能性が高いです。弊社でも机上査定書をお客様に提出後に訪問査定の依頼を受け実際に見てみると、数年前に大規模リフォームされておりとても状態が良く机上査定額から300～400万円上がったこともあります。
この「机上査定書」ですが、机上査定のご依頼を受けた不動産会社は、売却物件を預かりたいばっかりに高め高めの査定額を提示するケースが多いです。高めの査定額を提示すれば、売主様から「売ってください‼」と専任媒介をいただけるだろうとの思惑があるからです。なので、机上査定額も鵜呑みにしないでください。
結論としては、実際に売却を検討しているお客様は「訪問査定」、将来的に考えていて現時点のおおよその査定額を知っておきたいというお客様は「机上査定」、AI査定に興味がある、試しにやってみたいというお客様は「AI査定」がお薦めです。ご参考いただければと思います。