管理費、修繕積立金を甘くみてはいけません、、、
おはようございます。今回は分譲マンションの管理費、修繕積立金についてお話したいと思います。分譲マンションを購入後は、住宅ローンの支払い以外に、全ての人が、管理費と修繕積立金を管理組合に支払う必要があります。所有している以上、住んでいなくても払い続けないといけません。まずは、管理費と修繕積立金の違いを説明します。
「管理費」は、マンションの共用部分の維持、管理のために使うお金です。委託管理の場合の管理会社に支払う管理料もこの「管理費」の中から支払うことになります。細かいところで言えば、共用部分の廊下の電球交換や、エントランスのマットのレンタル料なども管理費から支払うことになります。
「修繕積立金」は、定期的に行なうことになるその分譲マンションの外壁、屋根、エレベーターなどの修繕工事、改修工事をするために積み立てるお金のことです。この修繕積立金は計画性が大事です。マンション全体の大規模改修工事は約15年前後で行なうマンションが多いですが、そのときまでにいくら積み立てされているのか、その額で実施できるのかどうか、不足するのであれば、いくら不足するのか、その不足分をどのように集めるのか等、しっかり把握する必要があります。この計画がしっかりしていないと、急に各世帯からある程度まとまったお金を徴収しないといけないという事態になってしまう可能性があります。いきなり、まとまったお金を徴収されたりしたらびっくりですよね。なので、多くのマンションでは、そうならないために、将来的な大規模修繕工事に向けて、計画的に、修繕積立金の額を上げていく必要があります。新築の分譲マンションの場合、売りやすくするために、管理費や修繕積立金をかなり低い金額に設定しているケースがありますが、ご注意ください。その金額設定のままずっと続くわけではありません。必ず上げていくことになります。
マンションによっては、管理組合で金融機関から借入をおこすケースもあります。金融機関から工事資金を借り入れて大規模改修工事を行ない、各世帯から毎月徴収する修繕積立金から金融機関に毎月支払っていくという方法です。
それでは、マンション購入を検討するうえで管理費、修繕積立金について注意する点を３つお伝えしたいと思います。まずは、
- 管理費、修繕積立金の設定が適正かどうか確認すること‼
…管理費、修繕積立金が安いからという理由だけで決めてはいけません。特に戸数が少ないマンションなのに管理費、修繕積立金が安いと、先程お伝えしたように、まとまったお金を徴収される可能性が高いかもしれません。そして、現時点でどのくらい積み立てられているのか委託管理であれば管理会社に、自主管理であれば管理組合に確認しましょう。不動産会社の担当にお願いすると、代わりに調べてくれるはずです。
- 値上げする計画があるのかどうか確認しましょう。
…これも、管理会社、管理組合に確認することになりますが、どのように計画しているのか事前に確認しましょう。「〇年後に大規模修繕工事をする予定なので来年から数千円程上げる予定になっています」「〇年後に大規模修繕工事をする予定ですが、そのときまでに十分な額が積み立てられる予定なので値上げの予定はありません。」等、説明してくれると思います。先のことが分かっていたら安心して購入できますね。
➂ 滞納額も確認しておきましょう。
…この管理費、修繕積立金ですが、中には滞納されている方もいらっしゃいます。数万円の滞納であればどこのマンションもあり得るので問題ありませんが、私の知っているマンションの中には、管理組合で積み立てられている金額よりも管理組合全体での滞納金額のほうが多いマンションがあります。このようなマンションは適正な管理運営ができませんので、購入してしまったら後が大変です。そして、マンションは管理がとても重要なので、そのようなマンションは売却もできなくなります。管理運営に問題がないか事前に確認しましょう。滞納している場合は、委託管理の場合、管理会社を通じ、管理組合から督促が行なわれます。滞納金額が多い場合は訴訟になることもあります。ゆくゆくは競売になることもあります。落札した方が滞納額を支払うことになるので解消されます。
最後に、マンションを売却しようとしているお客様からよく「これまで払ってきた積立金は戻ってきますか？」と聞かれることがあるんですが、戻ってきません。管理費、修繕積立金はマンションを所有している以上、必ず支払っていくべきものであって、売却するからと言って戻ってくるものではありませんのでご注意ください。