なかなか入居者が決まらない、、、どうしたらいい？？？
おはようございます。近年、小予算で始めることができる築古(ちくふる)不動産投資を始める投資家の方が増えてきて、それに比例して貸家の数が増えてきました。以前は貸家の数が少なく、どんな貸家でも比較的早期に成約になっていましたが、近年では数が多いため、他の競合物件との差別化が今まで以上に必須になっています。なかなか入居者が決まらず苦戦しているオーナー様もいらっしゃると思います。弊社はこれまで約50件程の築古空家不動産物件を購入してリフォームして貸家に再生して入居付けしていますが、これまで試してきて効果の大きかった条件をご紹介したいと思います。これから築古(ちくふる)空家不動産投資を始めようとしている方もぜひ最後まで読んでいただけたらと思います。よろしくお願い致します。
一つ目が、
「事務所・店舗可」に変更してみましょう。通常であれば、「住居」で募集かけると思いますが、事務所や店舗としても募集しましょう。近年、戸建てでカフェや飲食店を始める方も多いです。私の知人は戸建てを利用して写真店をされている方もいらっしゃいます。話を聞くと、戸建ては部屋数が多いので、いろんなスタジオができるので適しているんですと仰ってました。住居だけではなく、いろんな使い方がありますね。
二つ目は、
「フリーレント〇ヶ月」です。フリーレントとは賃料無料の期間のことです。例えば、フリーレント2ヶ月とは、入居して2ヶ月間は無料で3ヶ月目から家賃が発生しますというものです。引越し当初はいろいろ揃えたりと何かと物入りなので、入居者にとってはありがたいサービスかもしれませんね。ワンルームや単身者向けの部屋の募集時にはよく見かけますが「貸家」の募集の際はあまり見かけないので目立つと思います。
三つ目は、
「諸費用無料キャンペーン」です。賃貸物件を借りる際、入居者は、敷金、礼金、仲介手数料、保証料、鍵交換費用、火災保険等々の諸費用がかかります。これをオーナーのほうで負担するというサービスです。賃料の安い物件でもやはり数十万はかかります。それが実質ゼロになれば、入居者にとっては大助かりです。ただ、オーナーにとってはかなりの出費になりますよね、、、なので、最後の最後、どうしても決まらないときの最終手段として考えてみてはいかがでしょうか？又、諸費用をオーナーが一旦負担して、月々の家賃に上乗せして入居後に支払ってもらうというのも良いかもしれません。その場合、〇年以下の退去は違約金〇万円と特約を付けて、諸費用立替分の回収漏れがないようにしておくことが大事です。ご注意ください。
四つ目は、
「敷金0ヶ月、礼金0ヶ月」です。物件を探しているお客様はスマホやパソコンで探す方がほとんどですが、「敷金0ヶ月、礼金0ヶ月」で検索をかける方が多いです。なので、ヒットする確率が格段に上がります。やはり、諸費用を抑えて入居しやすくしておくと反響が増えますね。ただ、敷金を預かっていないと退去時が不安というオーナー様もいらっしゃると思います。弊社では、「敷金0ヶ月、礼金0ヶ月ですが、退去時に清掃費用として●万円の徴収があります。」というようにしています。もちろん故意過失の損傷があった際は別途支払ってもらいます。ご参考いただけたらと思います。
最後、五つ目は、
「ペット飼育可」です。これが一番効果があるように思います。ペット飼育しているお客様は多いんですがペット飼育可の物件はとても少ないです。実際に検索かけてみてください。「ペット飼育可」にチェックして検索かけるとグッと数が減るのが分かると思います。なので、ペット飼育したいお客様には検討してもらいやすくなります。ただ、オーナーからすると、「傷を付けられそう、、、」「汚されそう、、、」という不安があると思います。なので、「小型犬は家賃＋1,000円、猫は家賃＋2,000円で飼育できます。」とか「敷金2ヶ月分お預かりさせていただきます。」等の条件を付けておくと安心です。ペット飼育可の物件は少ないので、少しの出費については致し方ないということで、その条件でも借りたいというお客様はいらっしゃいます。
いかがだったでしょうか？ご紹介した全ての条件をやってみてくださいということではありませんのでご注意ください。物件の状況、地域的なもの等あると思いますので、入居募集を依頼している不動産会社様、又は、管理会社の担当と相談しながら段階的に試していってもいいかもしれませんね。入居者が決まらず苦戦しているオーナー様、これから築古(ちくふる)不動産投資を始めたいが不安がある方にとって、少しでもお役に立てることが出来たら嬉しいです。ぜひご参考いただければと思います。