オーナーチェンジ物件の罠、、、
おはようございます。今回は不動産投資をされている方、始めようと思っている方向けのお話です。ぜひ最後までご覧くださいませ(^^)/ 不動産投資用の物件を探す際、「オーナーチェンジ物件」を検討される方も多いと思います。オーナーチェンジ物件とは、既に入居者がいる状態で売買され、入居者との賃貸借契約はそのまま引き継がれ、オーナーのみが変わる物件のことです。入居者が既にいる状態で購入することになるので、すぐに家賃収入を得ることができます。なので、人気がある面もありますが、もちろん、検討する際に注意するポイントがありますので、ここでご紹介したいと思います。
不動産投資物件を探していて、利回りの良いオーナーチェンジ物件があると、「おっ、良さそう‼」と思い、飛びつきたい気持ちになると思いますが、ここで今一度落ち着いて、以下の点を確認しましょう。
まずは、なぜ、現在のオーナーは売却をしようとしているのか？売却理由を聞くことが大事です。例えば、「他の収益物件を買換え予定で資金が必要」という理由であれば問題ありませんが、入居者の賃貸契約満了が近いから売却しようとしているかもしれません。その場合、購入してもすぐ退去されたら、手直し工事費用はかかり、一から入居者募集をしなければいけません。
又は、大規模な修繕時期が近いので売却しようとしているかもしれません。その場合、購入した後に多額の費用が発生することになります。
そういうことにならないように、事前にチェックできるところはしっかり聴き取りしましょう。
次にオーナーチェンジ物件のデメリットを３つご紹介致します。まず、オーナーチェンジ物件のデメリットのひとつとして、入居者が既にいるため、室内の状態を確認できないという点があります。一棟アパートや一棟マンションであれば空室が1部屋でもあれば、その部屋を確認して、設備の状況や雰囲気を掴むことができます。しかし、戸建やマンション1部屋のオーナーチェンジ物件は外観や書類上でしか建物の状況を把握することができません。やっぱり、内見しないで購入は不安ですよね。そのときは、不動産会社に、入居者募集中に掲載していた写真や動画が残っていないか尋ねてみましょう。当時の写真や動画が残っていれば、ある程度の状況は把握できると思います。
２つめは、入居者を選ぶことができないという点です。入居者がどんな人物なのかオーナーとしては事前に知っておきたい情報です。空室の状態で入居者を募集する際は、家賃保証会社の審査を受けたり、オーナー審査をするので、事前にどのような人物なのかある程度把握した上で入居してもらうことができます。オーナーチェンジ物件ではそれができないので、家賃の支払いが頻繁に遅れていたり、周囲に迷惑をかけるトラブルメーカーの可能性もゼロではありません。なので、この点も、不動産会社に入居者の人物像について事前に情報収集しておきましょう。
３つめは、オーナーチェンジ物件でも空室リスクはあるという点です。すぐに家賃収入が見込めるのがオーナーチェンジ物件の最大のメリットですが、購入してすぐに退去という可能性は必ずあります。入居者は退去の際は1ヶ月前の連絡が原則ですので、すぐに退去してしまうこともあります。売却しようとしているオーナーも事前に退去の連絡があれば検討しているお客様にお伝えすることはできますが、連絡がなければいつ退去するのか分からないので、事前に把握することは難しいですね。
悪質な不動産会社の場合、サクラの入居者を住ませることもあるそうです。不動産会社の社員や知人を一時的に住ませて、空室率が低く、利回りの良い収益性の高い物件だと思わせるのです。そういう細工をして、高収益物件を作り、売却を終えた後に、退去連絡続出というケースもありトラブルになっているそうです。こういうことをされたら当初の計画と全然違ってくるので最悪です。こういう悪徳不動産会社の投資物件を購入しないように注意してください。
このように、オーナーチェンジ物件はすぐに家賃収入が見込めるというメリットもある面、注意しないといけない点やデメリットがあります。なので、できる限り事前にしっかりと物件のチェック、入居者のチェックを行ないましょう。そして、少しでもリスクを減らしましょう。利回りだけをみて判断してはいけません、ご注意ください。