ボロ戸建投資の落とし穴
おはようございます。今回は、不動産投資の入り口として人気の戸建投資ですが、事前に知っておきたい落とし穴についてお伝えしていきたいと思います。今回はその落とし穴にはまらないように事前に知識として把握しておいていただけたらと思っておりますのでぜひ最後まで読んでください。
まずは、
- 必ず家賃保証を付けてください‼
です。入居者がなかなか決まらない状態が続くと、「誰でもいいから入居してほしい」と思いますよね。なので、家賃保証会社の審査が否決になった方でもＯＫにして入居付けしようと思うかもしれませんが、絶対にしないでください。もちろん、ちゃんと家賃を遅れなく支払う方もいらっしゃると思いますが、審査が否決になるということは、その保証会社に何かしらの登録がされてあって否決ということですので、やはり慎重になる必要があります。家賃保証の付いていない物件は、不動産会社も管理したがりません。なぜか？万が一遅れが発生したら回収に走らないといけないからです。不動産会社も面倒臭いことはしたくないので管理をお断りされる可能性が高いです。そうなれば、家賃の遅れがあったときはご自身で対応しないといけません。入居者に連絡とったり、物件まで足を運んだり、時間と経費をかけて回収をしないといけません。「来月まとめて払うから待ってください」「分割で払うのでいいですか？」と言ってくる入居者もいらっしゃると思います。その話し合い、交渉もご自身でする必要があります。やっぱり大変です。なので、入居者がなかなか決まらなくて妥協しがちになるときがくるかもしれませんが、そこは我慢です。条件変更などで反響を増やす方法は必ずあります。家賃保証をつけないと落とし穴にはまってしまうかもしれません、必ず家賃保証はつけるようにしてください。
- 安いからといって飛びつかない‼
です。戸建投資用の物件を探していると安い物件に出会うこともあると思います。早くしないと他の人にとられてしまうと思って、あまり調べないで急いで買付を入れたり、内見しないで購入に踏み切る方もいらっしゃいますが、お薦めしません。安いからといって飛びつかずに、安いからこそ、しっかり調査すべきです。安いには理由があります。かなりボロボロでリフォーム費用が多額になるかもしれません。多額になったとしても構いませんが、それでもちゃんと収支が合うのかどうか調べましょう。
ここで安い物件に飛びついて失敗したオーナーさんの例をお伝えしたいと思います。そのオーナーさんは不動産会社の営業マンから「この物件、かなり安くてお得ですよ。他にも購入したいって言ってくれているオーナーさんがいらっしゃるんですが、優先的にご紹介します。いかがですか？」と甘い言葉につられて、遠方ということもあり写真だけみて購入を決めたそうです。購入後に実際に物件に行ってみると、健康被害になりそうなぐらいの傾きがありその修正費用が高くついたり、裏側に大きな墓地があったり、近隣にトラブルメーカ―がいたりと次から次に想定外のことが発生し、入居者募集開始から1年後にようやく決まったそうです。そして、当初計画していた想定家賃の40％ダウンの家賃でようやく決まったそうです。そのオーナーさんは「完全に失敗だった、、、買わなきゃよかった、、、」と肩を落としてらっしゃいました。やはり、安いからと言って飛びついてしまうと落とし穴にはまってしまう可能性は高いです。ご注意ください。
最後、３つめは、
- リフォームはほどほどに‼
です。ボロ戸建投資は安く購入してリフォームして入居者をつけて高利回りを狙っていくのがポイントになりますが、そのリフォームで落とし穴にはまってしまうオーナーさんがいらっしゃいます。それは、やりすぎるということです。リフォームをやりすぎてしまって、想定のリフォーム費用よりも高くなってしまい、利回りを落としてしまうという事態になっているオーナーさんも少なくありません。リフォームをしていると、入居者に気持ちよく住んでいただきたいという気持ちから「ここもして、あそこもして、、、」となりがちな気持ちはわかりますが、リフォーム費用がかかりすぎて家賃を想定以上に上げることになってしまっては本末転倒です。大事なのは清潔感です。リフォームで心がけるのはお金をかけずにどれだけ清潔感を出すことです。そして、限られた予算内でどれだけオシャレを演出できるかがポイントです。ご参考ください。