ボロ戸建投資は〇〇しないと大損しますよ、、、^^;
おはようございます。今回は、ボロ戸建投資を運営するにあたって大損しない方法をお伝えしていきたいと思います。今回は、大損せずにしっかり利益を確保していただく内容になっているのでぜひ最後までご覧ください。
大損しない方法、、、それは、やっぱり
「事前の家賃調査」
です。「こんなに古い物件だったらリフォームしてもこのくらいしか家賃はとれないかもね」「このぐらいの家賃とれたらいいかな」と、なんとなくで家賃を設定したら大損する可能性が高いです。家賃設定のための事前調査は時間をかけてじっくり行いましょう。近隣エリアの同ランク物件は過去にどのくらいの家賃で決まっているのか、現在はどのくらいの家賃で募集されているのか、現在競合物件は近隣にあるのかどうか、立地、広さ、募集内容はどうなっているのか等々、いろんな角度で調べる必要があります。この調査が甘かったのが原因で、相場よりも5,000円～1万円低く貸し出してしまったというケースもたくさんあります。仮に5,000円低く貸してしまったら、年間60,000円、10,000円低く貸してしまったら年間120,000円の違いが出てきます。これは大きな損失です。
どうしても競合物件と比較して分(ぶ)が悪い、、、でも家賃を上げたいという場合は、条件の違いで差別化を出していきましょう。例えば、競合物件が敷金、礼金をとっていたら、敷金0ヶ月、礼金0ヶ月にしてみませんか？又、競合物件がペット飼育不可にしていたら、ペット飼育可にしてみましょう。ペット飼育可にして物件を汚されてしまうと心配される方もいらっしゃると思いますが、防止する対策はありますのでお気軽にご相談ください。
設備面をちょっとプラスしてアピールすることによって上げる方法もあります。あまり費用をかけてしまったら意味がないので、ほんのちょっとした設備を付けて、募集の際にメリットを大々的にアピールしてみましょう。お薦めは、宅配ボックス、室内物干し、照明です。３つ合わせても30,000円程度で設置できます。ご参考ください。ちょっとでも家賃を上げることはできないだろうか？と常に考えることで新しい気づきが生まれます。常に考えることを習慣付けましょう。
ここで、家賃を上げても、反響を増やす方法をお伝えしたいと思います。物件を探しているお客様は、一から全部の物件を見ている方はほとんどいらっしゃいません。ご自身で払える家賃帯で設定して検索をかけます。なので、その家賃帯にご自身の物件が表示される必要があります。ここが大事です。
例えば、家賃40,000～50,000円以内で探している方がいらっしゃるとします。ご自身の物件が52,000円だとしたら、表示されないので、そのお客様にご自身の物件を知ってもらうことができないので反響に繋がることはありません。ここで内訳を変えてみましょう。
家賃52,000円
↓
家賃48,000円
管理費2,000円
駐車場5,000円（合計55,000円）
としたら、家賃は48,000円なので、40,000～50,000円以内に入ります。なので、お客様のスマホやパソコンの画面に表示されるので、見てもらいやすくなります。そこで、物件のアピールをしっかり伝えることができれば、反響、内覧につながる可能性は高くなります。しかも、家賃52,000円のときよりもトータルでみたら3,000円増えて55,000円になりました。反響も増えてトータル収入も増えて一石二鳥です。ただ、ここで注意点があります。先程のように内訳した場合、仮に駐車場を使わないお客様だったら駐車場5,000円をいただくことができないので合計50,000円になってしまい、逆に当初の家賃52,000円よりも下がってしまいます。なので、内訳はよく考えて設定しましょう、ご参考ください。
あとは、ペット飼育可にすることで家賃にプラスしましょう。「ペット飼育の際は1匹につき家賃＋3,000円です」というように募集します。もともとペット飼育可の物件が少ないこともあって、借りるお客様も「家賃が高くなるけど、なかなかないので仕方ないよな、、、」と納得されます。ペット飼育可は家賃を上げやすいのでぜひ試してみてください。