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おはようございます。今回は以前にもお伝えしたことのある新築ワンルームマンション投資について改めて注意喚起したいと思います。これまでも多くのメディアやYouTubeなどで、新築ワンルームマンション投資の危険性、デメリットについて解説していますが、新たに新築ワンルームマンションを購入して、トラブルを抱えていたり、赤字が続いてるオーナー様がたくさんいらっしゃいます。弊社では任意売却の相談窓口も設けていますが、近年では住宅ローンの返済のご相談よりも、投資用物件の融資のローン返済についてのご相談が多くなってきた印象があります。その方の多くは、決まって新築ワンルームマンションを購入しています。そして、多くの方が、福岡県ではなく、東京や大阪の新築ワンルームマンションを購入しています。

営業マンは、あの手この手で公務員や大手企業にお勤めの方、つまり高収入の方のリストを手にして営業をかけてきます。そして、1戸購入してもらったら、「複数所有してたほうがリスク回避できます」など甘い言葉を投げかけ、2戸、3戸とその方の収入で借りられる限度額まで購入させようとします。新築ワンルームの営業マンは、そのオーナー様に安定した資産を提供するということよりも、どれだけ買わせるかということを目的にしているように思われます。

では、なぜ新築ワンルームマンションが悪いのでしょうか？それは、いくつかの要因があります。ここでは、3つ挙げてみたいと思います。

一つ目は、

• そもそも価格が高い‼

…新築ワンルームマンションは価格が高いです。開発会社、建設会社、販売会社の利益は確定されていますが、儲かるかどうか不安定なのは、高値で購入した買主です。そもそも価格が高い物件を購入しているので、想定していた家賃が下がれば、すぐに赤字に転落してしまいます。「サブリースが付いているから安心だと思うんですが、、、」と仰る方もいらっしゃいますが、サブリース契約自体、サブリース会社にメリットのある契約になっています。よくよく考えて契約しないと、大変なことになります。弊社としては、サブリース契約をすること自体、お薦めしていません。サブリース契約をしてて良かったという言葉をあまり聞いたことがありません。

• 家賃の下落が激しい、周囲の影響を受けやすい‼

…ワンルームマンションは数も多く差別化しにくいと言われています。広さも決まっており、高ランクの設備を付けても、その分、家賃に反映できるかというとそうではありません。近隣エリアに同ランクのワンルームの物件が安い家賃で出たら、その家賃で比較されてしまい、自分の物件の家賃も下げざるを得ないという状況になりがちです。家賃を下げてしまうと、管理費、修繕積立金、固定資産税の支払いをすると、赤字になってしまうので下げれない方も多いと思います。すると、なかなか入居が決まらず、負のスパイラルにハマってしまうことになります。

3つ目は、

• 売却しづらい‼

…新築ワンルームマンションは購入した時点でマイナスが発生します。ファミリータイプの新築分譲マンションであれば、人気エリアや好立地であれば、中古になっても高額で取引される可能性は高いですが、ワンルームマンションの場合はほぼほぼあり得ません。なので、すぐに売ろうとしても、手出しが発生します。しかも、サブリース契約がついていたら嫌がる投資家は多いので、ますます売りづらくなります。

このようにマイナスでしかない新築ワンルームマンションですが、今、このときも営業マンが買ってもらうように高収入の方にアプローチをかけています。購入しようかどうか迷っている方、その営業マンに、「そんなに良い物件であれば、あなたも買われたんですか？」

「新築ワンルームマンション何戸所有されていますか？運用状況はどうですか？教えてください。」「あなたも購入するなら検討したいと思います。」と聞いてみてください。たぶんですが、その営業マン、1戸も所有していないと思います。そして、新築ワンルームマンションの営業マンや成功している投資家は、かなり高い確率で新築ワンルームマンションには手を出していないと思います。なぜか？営業マン自身も新築ワンルームマンションはデメリットしかないと分かっているからです。それでも、あなたは購入しますか？私はお薦めしません。新築ワンルームマンションの購入をご検討中の方、ぜひこの動画をご参考ください。