不動産会社の想定家賃に騙されるな！！！
おはようございます。今回は不動産会社の想定家賃について解説したいと思います。近年、低予算、低リスクで始めることのできる戸建投資を始める方が多くなりました。戸建ての投資用物件を探すときは、不動産投資用のサイトをご覧になると思います。戸建ての物件もたくさん掲載されていますが、現在、「空き」の状態の物件も掲載されています。その際、想定家賃が記載されていて、その想定家賃に基づいて、想定利回りが算出され提示されています。やはり、不動産投資をされる方は利回りを重視します。これまで多くの戸建投資家の方とお話させていただきましたが、「理想は20％以上、15％以上は目指したい」という基準を持たれている方が多いです。弊社も戸建投資を行なっていますが、やはり20％超を目指しています。
その不動産投資サイトに掲載されている想定家賃ですが、ずれていることが意外と多いです。掲載している不動産会社は少しでも利回りを高くして掲載したいので、相場よりもだいぶ高い想定家賃を設定しているケースが多いんです。例えば、500万円の戸建投資物件が掲載されていたとします。想定家賃85,000円になっていたら、
85,000円×12ヶ月＝1,020,000円
1,020,000円÷500万円＝20.4％
になり、目標の20％を超えることができます。20％超える物件であれば、反響も多く、早期に決まる可能性も高いと思います。
ただ、実際の相場の家賃が、60,000円だったらどうでしょうか、、、
60,000円×12ヶ月＝720,000円
720,000円÷500万円＝14.4％
になってしまい、大きな差が出てしまいます。これだけ差が出れば、当初の投資運営の計画も大きく変わってしまいますよね。
ただ、その想定家賃が相場家賃として正しいのかどうかなんて、遠方であればある程、馴染みがないため、相場が分からないと思います。
「本当にこの家賃取れるんかなぁ、、、」
「高いような気がするけど不動産会社が想定しているので、これが相場なんかなぁ、、、」
と思われるかもしれません。実際は、大きくずれているケースが本当に多いのでご注意ください。
では、どのように調べたらいいのでしょうか？
方法は2つあります。まず１つは、実際に自分で調べてみるのです。気になる物件があれば、そのエリアで同ランクの賃貸物件がいくらで賃貸募集されているか、アットホーム、スーモ、ホームズなどのポータルサイトで検索してみてください。そのとき注意しないといけないのは内容と条件です。エリアが同じでも内容と条件が違ったら家賃も変わってきて当然なので、提示している物件の内容、条件を注視してご覧ください。
２つめは、その狙っている物件のエリアで賃貸専門でやっている不動産会社に相場を聞いてみてください。そのとき、
「この物件だったら、家賃はいくらぐらい取れそうですか？」
ではなく、
「この物件だったら、家賃はいくらなら確実に決まりますか？」
と質問してください。最初の質問であれば、テキトーに応える不動産会社もいると思いますが、2つめの質問であれば、「確実に」と聞いているので、不動産会社も変な数字は言えないと思い、リアルな家賃相場を教えてくれる可能性は高いと思います。そのとき、「この戸建てを購入できたら、管理についても相談させていただきたいと思っています」と伝えてみてください。不動産会社は毎月安定した売上げになる「管理料」を欲しがっています。なので、「管理」を任せてもらえるかもと分かれば、より一層親切丁寧に教えてくれる可能性があります。ぜひ試してみてください。
自分で調べたり、不動産会社から聴き取りしたリアルな家賃で、再度、計算してみましょう。そして、計算した結果、ご自身が想定していた利回りが取れそうであれば、購入に向けて一歩進めてみても良いかもしれませんね。大幅に下回るようであれば、その家賃でも想定していた利回りがとれるように、その物件を掲載している不動産会社に値引きの交渉を依頼してみてはいかがでしょうか？ぜひ試してみてください。
実際は掲載されていた想定家賃よりも低くて価格交渉も思い通りの価格にならなかったとしても、ペット飼育可にして家賃＋3,000円にしたり、部屋数が5部屋あったとして想定家賃が60,000円だけど、シャアハウスにして、1部屋20,000円×5部屋で10万円にすることも可能です。アイデア次第で家賃アップできる可能性はあります。