不動産投資 利回りの合格ラインとは、、、
おはようございます(^^)/今回は、それぞれの不動産投資物件の合格ラインの利回りについてお話したいと思います。その利回りが分かれば目標も立てやすくなると思います。ただ、あくまでもそれは目安であって、物件ごとにいろんな特徴があって、条件も異なるので、違って当然ですので参考程度にご視聴いただけると幸いです。
それでは、まずは、「戸建」からいきたいと思います。戸建投資は近年ブームにもなっていることから、YouTubeでもいろんな動画が公開されていますが、特に築古戸建になると「利回りは15％以上を狙っていきましょう」、「20％以上を狙っていきましょう」と伝えているのが多い感じがします。やはり、築年数が相当経過しているため、物件自体に評価がつきにくいこともあり、短期間で投資金額を回収したいというのがあると思います。実際に弊社に登録してくださっている戸建投資をされているお客様に質問してみると、15％以上を目指していますという声が多かったです。
戸建投資には新築や築浅の物件を狙っている方もいらっしゃると思いますが、その場合は15～20％はやはり難しく、6～8％ということが多いと思われます。利回りは低くなりますが、不具合などがあまりないので手間がかかりにくく、空いたときは実需向けのお客様にも売却しやすいというメリットもあります。
次は、「区分所有」です。区分所有は分譲マンションを購入して賃貸で貸し出すことによって家賃収入を得るものですが、分譲マンションなので、管理費、修繕積立金の支払いが毎月あります。そこを加味して家賃設定をする必要があります。区分所有には、ワンルームなどの単身者向けと3LDK、4LDKなどのファミリータイプがあります。気を付けてほしいのは、新築のワンルーム投資マンションです。物件の差別化がしづらく、近隣エリアの家賃の動きに影響を受けやすく、そして、なんといっても価格が高いです。価格が高ければ、利回りも当然低くなってしまいます。成功している人もいらっしゃると思いますが、それ以上に失敗している人も多いと思われます。ご注意ください。
弊社は区分所有では3LDK、4LDKのファミリータイプをお薦めします。広さがあるので家賃も高めに設定でき、差別化もしやすいです。そして、いざとなれば売却もしやすいです。利回りについては、実質利回りで10～12％はほしいところですね。実質利回りは、入居者からいただく家賃から管理組合に支払う管理費、修繕積立金を差し引いた家賃で計算するもので、そのままの家賃で計算する表面利回りよりは低くなってしまいます。
次は、一棟アパート、一棟マンションです。こちらは新築か中古かによって大きく変わってきます。新築であれば、どうしても一桁の利回りになってしまうケースがほとんどだと思います。ただ、新築で建てられる投資家の方は、長く保有せずに状況をみて売却してキャピタルゲインを狙っている方も多いと思います。中古の場合はその物件の状況に応じて変わってきます。満室なのか空室が多いのか、メンテナンスがちゃんとされているのかしていないのか、資料やレントロールはもちろんですが、ちゃんと現地も見て状態や周辺環境をチェックしましょう。そして、利回りは、10％あれば良いほうだと言われています。
最後は、駐車場です。まず月極駐車場は区画を貸し出して賃料を得るものですが、まったく手間がかかりません。もちろん、砂利だったら雑草を取ったりという作業は出てきますが、最初からアスファルトにすれば何もする必要がありません。利回りは5％以上は目指していきたいところです。利回りは低いかもしれませんが、近隣にアパートやマンションがたくさんあったり、近隣に他に月極駐車場がなければ需要は高く安定的に運営できると思われます。やはり、駐車場も周辺調査が必須になってきますね。最近では、コインパーキングの投資も注目されています。これも、やっぱり立地が大事ですね。コインパーキング投資の場合は、利回り15％以上を目指していきたいところですが、機械のメンテナンスやトラブル対応など管理を任せる必要があると思うので、その費用もしっかり考えて計算されてください。