不動産投資の失敗談(￣▽￣;)
おはようございます。今回は「不動産投資の失敗談」ということで、これまでいただいた相談の中で不動産投資に関する失敗談をまとめてみました。特にこれから不動産投資を始めようと思っている方、ぜひご参考ください。
■大学移転により家賃の大幅下落による失敗したケース
…相談者Aさんは、大学の近くであれば4年間は安泰、卒業で退去しても次の入学生が入ってくるので問題ないと判断し、融資を受けて一棟アパートを購入したそうです。その大学は高台にポツンとある大学でその近くに位置しているアパートです。学生用向けアパートなので間取りはワンルーム、学生なので駐車場はなく、自転車置き場とバイク置き場がある物件でした。当初の予定通り、空部屋もすぐに埋まり、安定した運営ができていました。しかし、数年後、大きな出来事が起きました。大学の移転です。大学が移転後、学生さんが卒業した後の部屋が埋まりません。入学生は移転先の近くでアパートを借ります。わざわざ旧校舎のある高台にポツンとあるアパートに住みません。ファミリータイプであれば家賃を少し落とせば入るかもしれませんが、ワンルームなのでそれも難しいです。Ａさんは家賃を下げましたが空室はなかなか埋まりません。とうとう当初の家賃額から約4割下げました。それでも返済額には届かず手出しが発生している状況です。
今回のＡさんは情報不足で失敗したと思います。大学の移転はＡさんが購入する2年前には発表されていたそうです。事前にその情報を知っていれば購入することはなかったと思います。学生さん狙いのアパート、大手企業の製造工場近くのアパート等の場合、事前にその大学や企業のホームページで調べたり、担当している不動産会社に聞いたりして仕入れられる情報はしっかりと把握しておきましょう。
■管理費・修繕積立金の上昇で失敗したケース
…相談者Ｂさんは、ファミリータイプのほうが家賃は取れるし入居付けも楽だろうと思い、ファミリータイプの間取りの区分マンション1部屋を購入したそうです。購入価格を抑えたくて安い物件を探していたら築年数の経過した古めのマンションしかなく、その中でも場所の良い区分マンションを購入することに決めました。
安く購入できた分、リフォームをしっかりすることができたこともあり入居者はすぐに決まりました。数年後、そのマンション全体の管理を管理会社に委託することになったそうです。これまでは管理組合で自主管理されていましたが、築年数の経過に伴い、住んでいる方が高齢になり、自分達で管理運営が難しいということになり、委託することに決まったそうです。管理会社に委託することになると、管理会社に支払う費用が発生するため、管理費が増額になります。そして、新しく管理することになった管理会社が修繕計画のシュミレーションをしたところ、資金が足りなくなるということが分かり、今のうちに少しずつでも上げておかないと、そのときになって一世帯50万円程の手出しが発生してしまいます、と言われたそうです。結果、管理組合で話し合った結果、修繕積立金も増額することになりました。
Ｂさんは月々の収支の計画に大幅な狂いが生じてしまいました。管理費と修繕積立金の増額により融資の返済額と合わせると、ほぼプラスマイナスゼロだそうです。今の入居者が退去して、次の募集の際に少しでも家賃が下がってしまうと赤字になってしまいます。
今回のＢさんは管理費、修繕積立金の増額を想定していなかった点が失敗と言えます。分譲マンションは築年数の経過により増額になるケースがほとんどです。自主管理が委託管理に変更する時期、又、マンションの総戸数が少ない場合は、想定以上の増額になることがあります。よって、不動産投資として区分マンションの購入を検討するときは、増額になることを見越して、余裕をもったシュミレーションを立ててください。
■入居中の物件を購入してこともあり家賃相場の調査を怠って失敗したケース
…相談者Cさんは、購入してからすぐに家賃が入ってくるオーナーチェンジ物件を購入したそうです。仲介してくれた不動産会社の営業マンの、「今の入居者は約10年住んでくれています。長期賃貸中の物件は空室リスクが低い良い物件ですよ。」という言葉に安心して購入しました。1年後、息子家族と同居することになったということで退去されました。Cさんは、不動産会社に当時の家賃と同じ家賃で募集をかけてもらいましたが、全然反響がありません。不動産会社の担当に相談すると、「Cさん、以前住んでいた方は10年前の相場の家賃で入居されていましたが、今は、近隣にCさんの物件より新しくて家賃の低い物件がたくさんあります。家賃を大幅に下げないと反響は難しいと思います。」と言われました。不安になって、別の不動産会社にも訪問してどのくらいの家賃が取れそうか聞いてみたら、やはり同じ回答でした。結局、当初家賃から12,000円下げた家賃でようやく入居付けできました。Cさんは収支が大幅に狂ってしまいました。
今回のCさんは、周辺の競合物件の内容、家賃相場の調査を怠った点が失敗といえます。入居している家賃で計算するのではなく、最新の家賃相場で計算することが大事です、ご参考ください。
いかがだったでしょうか？今回は3つの失敗談をご紹介しました。これから不動産投資を始めようと思っている方、ぜひご参考いただければと思います。