事故物件の不動産投資はあり？なし？
おはようございます。今回は「事故物件」は不動産投資としてアリかナシかについてお話していきたいと思います。
「事故物件」とは、殺人、自殺、孤独死などの「心理的瑕疵」と、雨漏り、シロアリ被害などの「物理的瑕疵」がありますが、まず「物理的瑕疵」については、補修ができるかどうか、そして、補修費用はどのくらいかかるのか、それで、収支が合うのかどうかで判断できます。弊社もこれまで購入してきた投資物件の中には雨漏り、シロアリ被害に遭っている物件もありました。そのような物件もしっかり補修して、その瑕疵が解消できたら、入居者付けは他の物件と同じようにできました。
悩むのは「心理的瑕疵」のある投資物件です。「心理的瑕疵」のある物件は相場よりも安くして売出ししているケースが多いと思います。「安くてこれは不動産投資に良い物件だ‼」と思って問合せしても「室内で自殺しています。」と言われることがあります。安いけど客付けに苦戦するだろうなぁ、、、と思いますよね。
殺人だろうが自殺だろうが家賃が安ければ全然問題ないですというお客様もいらっしゃいますが、やっぱり稀です。まだまだ、このような「心理的瑕疵」のある物件はハードルが高いです。いくら家賃が相場より安くても避けるお客様が圧倒的に多いです。気にしないお客様を探すのは至難の業(わざ)です。
客付けを依頼された不動産会社も告知義務があるので、なかなか決まりづらいと思い、あまり力を入れない可能性もあります。なので、広告料を増やしたり、特別手当を出したりして、やる気を出してもらう必要がありそうです。余計な出費がかかりますね。
よって、弊社としては、殺人、自殺が原因の「心理的瑕疵」のある投資物件の購入は、不動産投資を始めたばかりの方は控えておいたほうが良いと思います。不動産投資を長年されていて、過去に事故物件の取扱いがある方であれば経験値があり対処方法も得ていると思いますので、投資として見合う物件と判断できれば良いと思います。しかし、不動産投資初心者であれば、やはり最初はそのような「事故物件」は避けて、通常の投資物件を検討すべきです。そして、慣れてきたところで初めて検討すべきだと思います。
それでも、自分達ではどうしようもできない内容のものは避けるべきです。例えば、すぐ近くに嫌悪施設や指定暴力団の事務所がある場合などです。これは自分達で移動したり、対応できません。このように自分達で変えることができないものはいくら安くても避けましょう。投資運営期間だけでなく転売時の価格にも影響してきます。ご注意ください。
リスクのある物件をわざわざ購入しなくても、物件はたくさんあります。希望条件に近い物件が今はなくてもいずれ必ず出てきます。事故物件の安い価格に惑わされることなく、まずはじっくり落ち着いて探していきましょう。
亡くなった理由が高齢の方の「孤独死」「自然死」があります。令和3年10月に国土交通省から出されたガイドライン「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、告知義務はないとなっております。ネットですぐに確認できますのでぜひ一度ご覧ください。告知義務はないという背景には、近年では「事故物件」に関する認知度も上がってきており、超高齢化社会のこの日本では高齢の方の孤独死や自然死は珍しくないということから忌み嫌う人が以前に比べてかなり減ってきているというのがあると思います。実際の現場でも「お住まいだった売主様が高齢のため室内で衰弱死されて発見されました。」と伝えても「仕方ないですよね、問題ないです」と言われることが多くなりました。なので、以前に比べて大きなデメリットにならないと言えると思います。つまり、賃貸の客付けも苦戦しない可能性が高いです。
上記のような「孤独死」「自然死」のあった物件は、以前に比べてデメリットにはならなくなったと言っても、不動産市場では相場より安い価格で売りに出ていることが多いです。安い価格で購入できれば、利回りも良くなり、投資物件としては最適です。よって、弊社としては、「孤独死」「自然死」のあった「事故物件」の購入はアリだと考えます。ぜひご参考ください。
まとめとして、
「殺人、自殺のあった物件」は不動産投資初心者は避けるべき。経験者は価格次第で検討してみては？「近くに嫌悪施設、指定暴力団の事務所等がある物件」は避けるべき。「孤独死・自然死のあった物件」は全然検討の余地あり。
と弊社では考えています。ご参考ください、どうぞよろしくお願い致します。