売却したほうが良いのか？賃貸にしたほうが良いのか？
おはようございます。今回は、相続で不動産を取得したお客様や、転勤などでマイホームを空けることになったお客様からよく聞かれる質問についてお答えしていきたいと思います。その質問とは、
「売却した方が良いと思います？賃貸した方が良いと思います？」
です。よく聞かれます。弊社の回答は「ケースバイケース」です。その物件の内容、お客様の状況によってご提案も変わってきます。それでは、ケースごとにご説明してまいります。
まず、相続で物件を取得した場合ですが、相続で取得した物件というのは、実家のケースが多く、戸建てにしろマンションにしろ築年数も相当経過している物件が多いと思われます。そういう物件を賃貸にした場合、最初に貸せる状態にするまで最低限のリフォームは必要になってきます。初期投資がかかります。そして、同じエリアに競合物件が多いと、家賃や広さなどが同じような内容だったら、やっぱり築浅物件にお客様は流れることから、家賃を下げざるを得ないと思われます。初期投資がかかるうえに家賃を下げないといけない状況になってしまいます。
又、賃貸で入居者が決まったとしても築年数が相当経過していることから、入居後に「お湯が出なくなりました、、、」「ドアが閉まりづらいです、、、」「換気扇が作動しなくなったんですけど、、、」等の不具合が出てくる頻度が高く、その都度、補償費用、交換費用が発生します。1回ごとの費用は少額かもしれませんが、何度も続くとボクシングのボディブローのようにジワジワ効いてきますね、、、
相続したその物件が県外のようにご自宅から離れている場合、賃貸では自分自身では管理しづらい点があるため、やはり地元の不動産会社に管理を依頼することになると思います。その際、管理費として家賃の5～10％が毎月かかります。この出費も痛いですよね、、、。
まとめとして、相続した物件が築古の場合、初期投資はかかるうえに、家賃は下がる傾向にあり、そして、不具合が発生するごとに出費が発生するため、手残りが少ないので、弊社としては「売却」をお薦め致します。
仮に、「思い出がある実家を手放したくない、、、」「将来的には戻ってくる計画がある」という場合は、「空家管理」をお薦め致します。近年、空家管理が注目されています。様々な事情から売却できないというときに、建物の状態を悪化させない、維持するために、管理作業をしてもらうのです。内容によって費用も違いますが、5,000～10,000円前後でやっている会社が多いです。若干の費用はかかりますが、建物の維持管理ができ、空家にしていても近隣の方に迷惑をかけることもありません。地震などの災害時でも安心です。遠方に居れば居る程、戸建ては特にぜひ活用してほしいと思います。賃貸に貸すと、いざ戻ってくるとなったときに入居者様の都合もあるのでスムーズに明け渡しができなかったり、退去に協力してもらうために費用が発生したりと精神的にも経済的にも負担がかかってきます。弊社としては、やはり、「売却」「空家管理」のほうをお薦め致します。
次に、転勤等でマイホームを空ける場合ですが、住宅ローンがあるのかないのか、ある場合は売却したとき残債が残るのか完済できるのかで違ってきます。まず、住宅ローンがない場合は「売却」でも「賃貸」でもどちらでも検討できると思います。なので、その物件の資産価値や近隣の不動産市場をみて、今、売却したほうが良いのか賃貸に出してまだ保有しておいたほうがいのかいろんな不動産会社の見解も聞きながら決めていけば大丈夫だと思います。住宅ローンがある場合はで売却したら完済できるのであれば「売却」をお薦め致します。都会の人気エリアでは不動産価格が上がっていく可能性があると思いますが、郊外であれば、下がっていく傾向が高いため、売却できるときに売却しておくべきだと思います。逆に売却しても残債が残る場合は、不足分を預貯金で用意できる方は「売却」もできますが、不足分を用意できない場合、「賃貸」で家賃を住宅ローンに充当するようになると思います。
ただ、その場合も、家賃が住宅ローンの支払い額より低いときは手出しが発生する、空室期間があれば住宅ローンと住替先の住居費の2重払いが発生するなど、様々なリスクを考えないといけません。預貯金で不足分を用意できなくてもフリーローン等で用意して「売却」で処分したいという方もいらっしゃるでしょう。なので、物件の内容、お客様の状況、そして、お客様のお気持ちをまずはお聞かせていただくことが大事ですね。