相続した実家はどうしたらいい、、、
おはようございます。今回は相続した家についてお話したいと思います。実家を相続することになったときってどのような流れになることが多いでしょうか？まずは、だれか身内で住む人がいないかどうか親族間で聞いてまわると思います。いらっしゃればいいですが、いない場合はどうでしょうか？やはり、次は「売却」だと思います。「早く処分したい」「管理が面倒」「そのままにしてたらご近所に迷惑かけそう、、、」などの理由から売却を検討される方が多いです。人気エリアで、立地も良く、建物の状態も良く、需要のある物件であれば、すぐに「売却」を検討されても良いと思います。好条件で売却できる可能性が高いですよね。しかし、相続される物件の中には、不便な立地で、建物の状態も悪く、土地としての売却も難しそうな地形の物件もあると思います。弊社では、そのような物件はすぐの売却ではなく、「賃貸」にして家賃収入を狙う選択肢もご提案しています。ただ、不安に思う方も多いと思いますので、よく聞く不安な声について、解説していきたいと思います。今回は３つ挙げてみました。
まず1つ目は、
- 「こんなボロ物件、誰が住むの？」
です。相続された実家ということになると、築40年、築50年といった築年数が相当経過した物件が多いと思います。ただ、古くても、「貸家」はニーズがあり、再生できる可能性が高いです。もちろん、貸せる状態にもっていくまでに多少なりともリフォームは必要になりますが、大がかりなリフォームは必要ありません。まずは予算をかけずに最低限のリフォームに留めといて家賃も抑えめにして貸し出しましょう。そして、その家賃の一部を修繕費、追加リフォーム費用としてプールしておいて、退去後に、プラスアルファのリフォームを行ない、価値を上げて、家賃も上げて貸し出してみましょう。コツコツやっていくという気持ちが大事です。
2つ目は、
- 「遠方だから管理できない。」
です。これは、簡単です。信用できる地元の管理会社に依頼しましょう。管理会社への毎月の管理料は、賃料の5～10％のところが多いと思います。つまり、家賃50,000円であれば、2,500～5,000円になります。管理会社と相談しながら二人三脚で進めていきましょう。今では、遠方でもリモートで顔をみながら打合せなどもできるので安心ですね。なので、遠方でも「貸家」として運用していくことは可能です。どのような管理会社に依頼すればいいのでしょうか？というご質問もあると思いますので、それはまた次回以降の動画で詳しくお伝えしたいと思います。
3つ目は、
- 「とにかく面倒、、、煩わしい、、、」
です。このような人はすぐに売却を検討されますが、最初にお伝えしたように物件によってはなかなか難しいケースもありますよね。そのようなときにお薦めな方法があります。それは、「転貸借」です。
近年では、ボロ戸建を購入せずに、所有者からそのボロ戸建を借りて、ご自身でリフォームして入居者募集して、家賃収入を得るという方法をやっている業者や投資家がいます。
例えば、毎月2万円の条件で貸したとして、その業者や投資家が7万円で入居付けできれば、その業者や投資家は5万円の家賃収入になります。この方法はお互いにメリットがあります。
まず、所有者のメリットは、
■物件の管理責任を負わなくて済む。
■毎月収入が入り、固定資産税の支払いに充てれる。
■維持修繕の費用がかからない。
です。では、逆に賃借する業者、投資家のメリットはなんでしょうか？
■所有権移転登記費用、不動産取得税、固定資産税がかからない。
…購入したら、このような税金の支払いがありますが、賃借しているだけなので税金関係がかかりません。
■（交渉次第では）家賃収入を増やすことができる。
…あくまでも所有者との話し合いになりますが、所有者に払う家賃が、例えば、5,000円とか1万円に抑えることができれば、その分、ご自身の家賃収入は増えます。「赤字にならなければいい」「手出しがなければいくらでもいい」という所有者の方も多いのでチャンスはあるかもですね。
このようにお互いにメリットのある方法ですが、最初に詳細なルールや決め事をはっっきり書面に記録して、後々トラブルにならないようにしなければいけません。そこがちゃんとクリアできれば、お互いにWinWinの方法だと思いますので、ご参考ください。