親が認知症だと家が売れない？売れる？
おはようございます。今回は認知症の方の不動産売却について解説したいと思っています。認知症になる前であれば、子供が親のために信託された財産の管理、運用、処分をすることができる家族信託を利用できますが、認知症になってしまい意思判断能力が著しく低下して、本人の意思確認ができなくなれば、成年後見制度を利用する方法がありますが、時間も費用もかかるため、現実的ではありません。もちろん、利用されている方もいらっしゃいますが、実際は、その成年後見制度を利用することになかなか踏み出すことができない方のほうが圧倒的に多いと思います。
そうなると、その認知症になって施設などに入所した後、空家になったご自宅はどうなるのでしょうか、、、何もしなければ、建物は間違いなく傷んできます。そして、特に戸建であれば草木も伸びてきて近隣の方に迷惑をかけてしまうかもしれません。又、台風や地震などの自然災害に遭ってしまうと、それこそ草木以上に近隣の方に迷惑をかけてしまいます。息子さん、娘さんからするとその実家から離れていれば離れている程、精神的ストレスがかかってしまいます、、、
では、どうしたらいいでしょうか？今回は３つの方法をご紹介します。ぜひご参考ください。まず一つ目は、
- 空家管理の利用
です。これは、それこそ認知症で売却したいけど売却できない方、相続で揉めている方など、何かしらの事情があって売却できない場合に、建物が傷まないように管理をしてもらうんです。弊社もこの空家管理作業を事業として行なっています。コースによって違いますが、毎月もしくは隔月ごとに物件に行って、窓を開けて空気の入替え、履き掃除、拭き掃除、そして、草取りなど行ないます。そして、写真と動画を撮って管理レポートを提出します。そして、毎回の管理作業とは別に、地震、豪雨、台風のときなどは、現地に行って状況報告をします。これだけすれば、息子さん、娘さんも安心できると思います。費用はかかったとしても物件の傷みを防ぐことができて、精神的ストレスもなくなるので、利用するメリットは大きいと思います。
二つ目は、
- 賃貸
です。私達がここで紹介する賃貸は、息子さんや娘さんが親の代わりにオーナーになって、親の物件を賃貸として貸し出すというものではありません。投資をされている投資家、投資会社、不動産会社に貸すんです。どういうこと？？？って思いますよね。詳しく説明すると、親の物件を、投資家、投資会社、不動産会社に貸します。その後、投資家たちはその物件に住んでくれる入居者を見つけて家賃をいただきます。例えば、投資家さんは、入居者に家賃５万円で貸して、５万円のうち１万円を息子さん、娘さんに支払うってイメージです。つまり、転貸ですね。息子さん、娘さんたちからすると、あくまでも投資家さんと賃貸借契約を結んでいるので、入居がついていようがついていまいが毎月少額ですが収入が入ってきます。そして、管理責任も負わなくてよいので、精神的ストレスもありません。ただ、トラブルにならないように、いろんなケースを想定して、書面を作成する必要があります。契約書を作成する際は、事前に専門家にご相談することをお薦めします。弊社もこの形で転貸している物件をいくつか保有していますので不安な方はお気軽に何でもご相談ください。
三つ目は、
- 将来的な売却を想定した手続き
です。これは、現時点では親が認知症で売却できないが、将来的な売却を想定して、事前に物件を不動産投資をされる方に引き渡す方法です。ただ、売却代金を決める他にも、代金を支払ってもらうタイミング、管理責任、固定資産税の支払い、火災保険の加入手続きなどお互いに決めないといけないことがたくさんあります。そして、トラブル防止のためにいろんなケースを想定して、書面を作成する必要があります。そして、一番大事なのは、全ての相続人が承諾することです。一人でも反対する人がいたら進めてはいけません。後々揉める原因になってしまいます。この手続きは、先程の②以上に、詳細な取決めが必要です。なので、この場合も、専門家に入ってもらって書面を作成してもらうことをお薦めします。ただ、この③の手続きができれば、精神的ストレスはなくなり、資金も入ってくることから親の施設費用にも充てることができます。