高利回り物件には騙されるな‼
おはようございます。今回は、不動産投資の際に皆さんがまず気にされる「利回り」についてお話したいと思います。投資用不動産の資料やポータルサイトを見るときに一番最初にチェックされますよね。もちろん、この「利回り」は購入を決める際の判断基準の一つになりますが、これだけで決めては大失敗する可能性が高いです。利回りが高ければ高いほど良いと言われていますが、そうとは限りませんのでご注意ください。
まずは、「利回り」の種類についてご説明したいと思います。
「利回り」とは、投資した金額に対して回収した金額の割合のことです。利回り10％とは、投資した金額のうちの10％を1年で回収したということになり、投資した金額を10年で全額回収できるということです。つまり、利回りが高ければ高い程、早く回収できるということになります。
「利回り」は3種類あります。「表面利回り」と「想定利回り」と「実質利回り」です。
まずは、「表面利回り」ですが、これはよく物件資料やポータルサイトに記載されている数値です。
表面利回り＝年間収入÷購入価格×100
で計算します。例えば、年間収入300万円、購入価格4,000万円のアパートがあったとします。先程の計算式に当てはめると、利回り7.5％になります。
次に、「想定利回り」です。満室時利回りとも言います。これは、一棟アパートや一棟マンションで空室があったとしても満室と想定して計算します。この場合、同じ家賃で入居が決まれば良いのですが、家賃を下げないとなかなか決まらないケースもあるので、実際は、表示されていた想定利回りよりも低くなるケースも多々ありますのでご注意ください。
最後に「実質利回り」です。これは、1年の中で実際にかかる税金や経費、ランニングコストを差し引いて計算した数値です。3つの利回りの中で一番正確な収益性を知ることができます。なので、不動産投資を検討する際、この「実質利回り」を重要視する必要があります。
「実質利回り」の計算式は、
実質利回り＝(年間収入－年間支出)÷購入価格×100
です。それでは、年間支出とはどのようなものがふくまれるのでしょうか？具体的にはこちらになります。
・建物の管理費、修繕積立金
・固定資産税
・賃貸管理会社への管理料
・火災保険料
・共用部分の電気代、水道代
等々です。
では、次に、利回りの相場をお伝えしたいと思います。地域性、築年数、規模にもよりますが、少し築年数が古いマンション(新築時から10年以上経過)はまだ家賃の下落は見受けられないこともあり、表面利回りは8～9％を超えている物件も珍しくありません。築浅のマンション(新築時から10年未満)は本体価格がかなり高いので、表面利回りは6～7％が多いように思われます。ただ、新しい分、修繕費などがほとんどかからないのでランニングコストが抑えられます。
不動産投資では、「利回り」が重要というのは分かってきたと思いますが、高利回りの物件を見つけたからといって、絶対に飛びつかないでください。このような物件には中には危険な罠が潜んでいるので注意が必要です。
注意点①ランニングコストが高くないかどうか注意しましょう‼
…表面利回りが高くても、いろんなランニングコストが高いと、実質利回りはどうしても低くなってしまいます。エレベーターがあれば点検費用がかかってきます。キレイに保つために清掃業務を業者に委託すればその分費用がかかります。このようにランニングコストは利回りに直結しますので、詳細を事前に確認しましょう。又、修繕履歴についても事前にチェックが必要です。エレベーターはいつ交換したのか？外壁塗装工事、屋上防水工事はいつ実施したのか？全然していなくて購入したと同時にする交換や工事をする必要があれば、大きな出費となってしまいます。
注意点②入居付けが難しい物件、又は、出口が読みにくい物件ではないかどうか確認しましょう‼
…これは地方物件のあるあるですね。購入時は満室で高利回りをキープしていたが、退去した後、なかなか入居付けができず、家賃を下げないと決まらない場合です。こういう人気がないエリアで入居付けが難しい物件は、空室も多く利回りも低いため、将来的な売却も難しいといえます。一時的な高利回りの数字に惑わされないようにしましょう。
注意点③戸数をチェックしましょう‼
…これは当たり前のことですが、例えば、区分マンションや戸建て投資は、入居率100％か0かです。入居している間は家賃収入が入ってきますが、退去したら0です。なので、高利回りでも退去が出た後も、同じ家賃で早期に入居付けできる物件なのかどうか周辺の競合物件の調査が必要です。
ぜひぜひご参考ください(^^)/ 戸建投資に関することは何でも聞いてください、どうぞよろしくお願い致します<(_ _)>