買ってはいけないボロ戸建3選
おはようございます。今回は、ボロ戸建投資を運営するにあたって買ってはいけない物件をお伝えしていきたいと思います。
戸建投資ではあまり選ばないほうがよい特徴をもった物件があります。今回は、３つ挙げたいと思います。ぜひご参考ください。まずは、
①土地面積が広すぎる物件
…通常、マイホーム用地としては広いほうが人気ですよね。ただ、戸建投資用物件として検討する際、土地が広い物件は注意が必要です。利便性の良い立地で広さがあれば問題ありませんが、郊外で広すぎる物件になると、草木や樹木が多く、入居者は「管理できない」「草取りが面倒臭い」「虫が出てきそう、、、」などの理由で嫌がるケースが多いです。賃貸借契約書では、敷地内の草木は入居者のほうでその都度管理することと記載しますが、何もしない入居者も多く、その場合は、退去後に、オーナーのほうで草木、樹木の伐採をしないと印象が悪くなりなかなか次の入居者が決まらないという状況になってしまいます。
広すぎても駐車場として利用できるのであれば良いですが、駐車場として利用できない立地や
形状で草木や樹木ばかりであれば、募集前にその草木や樹木を伐採し防草シートを敷いてみてはいかがでしょうか？雰囲気もだいぶ変わると思います。ただ、無駄な費用もかかりますので、やはり広すぎる物件は注意が必要です。
②埋め込み型の浴槽の物件
…ステンレス製の浴槽は問題ありません。丈夫で痛みにくくまだまだ利用できるケースが多いです。置き型タイプの浴槽も古かったり傷んでいたとしても交換しやすいので大丈夫です。やっかいなのは、埋め込み型の浴槽です。リフォームする際、浴槽だけでは済みません。床や壁まで補修、交換しないといけません。かなり費用がかかります。
そこで、費用をかけない方法として浴槽塗装があります。約80,000～100,000円程度でできるので埋め込み型の浴槽を交換するよりも安く抑えることができます。浴槽塗装をすると、汚れや傷みが消え、見違えるようにキレイになります。しかし、問題はその後(あと)です。数年すると、高い確率で剥げてきます。入居者から「塗装が剥げて汚いんですけどどうにかしてくれませんか？」と連絡が入ります。弊社でも実際にこのような連絡をいただいたことはあります。なので、浴槽塗装する際は、剥げてくる可能性が高いということを認識しといてください。弊社では、入居前に「浴槽をお掃除される際は、たわしやブラシではなくてスポンジ製のもので軽く磨くようにしてください」とお伝えしています。少しでも長持ちさせるためですね。ご参考ください。
③木製サッシの物件
…昭和の築古物件は木製サッシの物件が多いです。特に昭和30年代、40年代はこのような木製サッシが多いですね。サッシごと替えるのは費用が高いので活かそうとするんですが、隙間が多く「寒い」「虫が入ってくる」などの理由で人気がないです。そして、木製サッシの場合、通常あるものがないことが多いです。何がないと思いますか？それは、「網戸」です。網戸がなければ、蚊や虫が入ってくるので窓を開けることができません。入居者にとっては、かなり不便ですよね。なので、入居後に「網戸がないので網戸を付けてください」と言われます。オーナーとしては、入居者に快適に過ごしてもらうために付けてあげる必要があります。ただ、もともと網戸を通すレールがないので、窓の片面に網戸を外から固定して設置しなければいけません。ご注意ください。
このように、今回挙げさせてもらった物件を購入する際はどれも余分な費用がかかります。だからと言って、絶対に購入してはいけないという訳ではありません。その分、安く購入すれば問題ありませんので、ぜひ値引きの交渉をお願いしてみてください。安く購入できれば、費用がかかったとしてもリスクを軽減できますのでご安心ください。