住宅ローンの流れと進め方♪
住宅ローンを組んで不動産購入をする場合、1ヶ月半～2ヶ月ほどかかります。
夢のマイホーム購入!!
ただ家の事だけを考えるだけではありませんよね…
ここでは、住宅ローンの流れや進め方についてアドバイスしていきたいと思います。
①まずは事前審査 ※(免許証や保険証のコピー・源泉徴収・事前申込書が必要)
まず、お金を借りたいとなったらこの事前審査からとなります。
事前審査とは各金融機関で独自に定めた制度で、住宅ローンの本申込み以前に、必要書類を提出して、事前に審査を受けられるものです。この事前審査に関しては、特に費用はからず、無料でおこなってくれます。
ただし物件を購入したくても、借入総額が税込年収の一定倍率以内という規定があったり、借入額が購入物件価額に対する一定水準を超えていると、住宅ローンの審査をクリアできない場合もあります。
また、事前審査には数日間かかるため、一つの金融機関とだけ交渉していると、希望の回答が得られなかったときに、大きな時間的ロスが生まれてしまいますので、急ぎの場合には複数の金融機関と同時に話を進めるようにした方がいいでしょう。
②内々諾をもらう
事前審査後に、「概ね貸し付けを受けられる」という回答が内々諾です。いわば事前審査どおりに本申し込みをすれば、貸付承認を出せますという前約束です。本申し込みをするための必要な書類等を事前に用意することも大切なことですが、返済期間の選択や、金利の種類(固定、変動、固定期間選択型)を事前に基礎知識として勉強しておくと、ローンの担当者との商談に理解が深まります。
③本申し込みをする (住民票・印鑑証明書・所得証明書等必要)
申込み書類に、必要項目の記載・捺印後、売買契約書 (写) や重要事項説明書や登記簿謄本などの関連書類を添えて金融機関へ届けます。このとき住民票 (家族全員続柄記載・本籍は省略可) ・印鑑証明書・所得証明書を役所で取って頂く必要があります。どの書類が必要かは銀行によって変わりますので、詳細は担当が改めてお伝えします。融資側では、「融資比率、返済比率」 等の再確認や、個人信用情報の調査の上、審査をおこないます。
④貸付承認をもらう
貸付承認が出たら (住宅ローンの) 銀行関係費用の確定をすることができます。主に、ローンに付随してかかるものとして、事務手数料、保証料、団信保険料、印紙代等があります。
通常、これらの費用は融資金より資金実行時 （引渡日） に差し引きされるケースが多いようです。
⑤金銭消費貸借契約を結ぶ (契約は2時間程)
原則本人が行い、決済日が確定していることが前提になります。必要書類としては本人確認ができるものを持参して住民票、印鑑証明書、届出印などを用意しますが、事前に担当が詳細をお伝えします。住民票と印鑑証明書は新住所で取って頂く必要がありますので、注意して下さい。新住所で登録すると、購入物件が 「居住用」 と分かるので減税を受けられます。 「現住所登記」 と 「新住所登記」 の違いは、 「居住用財産」 とみなされるかどうかです。
(1)決済後の銀行に対する住所変更が不要 (変更の際に住民票が必要) と、それらにかかる手間と住民票や変更登記料が不要になります。また 「居住用」 か否かによって、登録免許税の額が変わります。 「現住所登記」 後に、新しい住所への変更をする人は少ないからです。費用がかかるのは勿論ですが、登記は 「任意」 なのと、生活には何も支障がないからです。
(2)将来的に売却する際の住所変更登記が不要 （新しい住所で登録してない場合は、将来売却する際、住所を一度新しい住所に変更する必要があります。）
※役所では、引越ししないと住所を移せないと言われることがありますので、手続きの際、 「引越しは終わりましたか？」 と聞かれたら、 「引越し済み」 と言って下さい。
このように進めていき、無事マイホーム購入となります。
