任意売却できない10のケース!!
任意売却は住宅ローンの支払いができなくなった方が債権者の同意をとって売却して競売を避けることができる方法ですが、
絶対に100％成功するとは限りません。
今回は任意売却ができないケースをお伝えしたいと思います。
任意売却は債務者、債権者はじめ全ての関係者の合意の上に成り立つものです。
成立させるためにはいくつかの条件があります。次のようなケースでは任意売却できない可能性が高いです。
今回は10のケースをご説明致します。
①債務者本人、共有者全員の許可が得られない。
…お客様の中には不動産を夫婦共有名義で所有しているケースも多いです。離婚した後に任意売却をしようとしたときに、相手と連絡が取れなかったりして相手の協力が得られないこともあります。
②保証人、連帯保証人、連帯債務者の承諾が得られない。
…このケースも①と同じで連帯保証人、連帯債務者がいらっしゃるときは同意を得る必要があるので、事前にちゃんと事情を説明する必要があります。
③内覧、内見希望者が出ても、お部屋の中を見せない等、販売活動に協力してくれない。
…任意売却は通常の売却活動と違うのは時間が限られているというところです。基本的に競売の入札が始まる前には決済まで終わらせる必要があります。なので、反響1件1件が本当に大事になります。ただ、お客様の中には、「汚れているので見せたくない」「時間がないので見せれない」と仰ることがありますが、任意売却が成功できるチャンスを逃すことになってしまいます。
④税金などの滞納額が債権者の許容範囲を超えている。
…任意売却の場合、税金などの滞納があれば、その分も債権者の同意を得ることで、売却代金から配分してもらえます。これが任意売却の大きなメリットですよね。しかし、その額が多額で売却代金のうちかなりの割合を占めていたりすると債権者は応諾しないので、任意売却はできないということになります。
⑤本人もしくは共有者の意思確認ができない。
…これは通常の売却でもいえることですが、本人や共有者が認知症になっていたりして意思確認ができない場合は売却することはできません。成年後見人を立てることもできますが、時間がかかったり費用がかかったりして、任意売却の場合は現実的ではありません。
⑥債権者との関係が破綻してしまっている。
…住宅ローンの滞納が続くと、金融機関やサービサー等の債権者からお電話がありますが、その際に、暴言を吐いたり、喧嘩してしまったりして、関係が悪化していることがあります。その際、いざ任意売却をお願いしようとしたときに、「申し訳ございませんが、このお客様とは任意売却の手続きは行ないません、競売で処理します。」と言われることがあります。なので、債権者から連絡あったときは冷静にお話してください。
⑦物件自体に問題がある。
…これまでに増築、増築を繰り返して、当初は問題なかったが、今となっては建築基準法違反の物件になっているというケースがあります。その際、任意売却しようとしたときに、そのような違反している物件をあえて購入するお客様は少ないです。又、いらっしゃったとしても、住宅ローンを組もうとしたときに、金融機関は担保としてとることができないので、審査が通らないので住宅ローンが使えないということになります。よって、売却できません。ご注意ください。その際は、事前に任意売却を依頼する不動産会社と対策を練る必要があります。
⑧競売手続きが進み、時間的に猶予がない。
…先程お伝えしたように、基本的に任意売却は、競売入札が始まる前までに決済まで終わらせる必要があります。なので、入札開始の数日前に任意売却を希望されてもできないです。債権者も受付してくれません。
⑨債権者の同意が得られない。
…購入したいというお客様が現れても、価格が債権者の同意を得られないときは任意売却は成功しません。債権者の同意を得られる価格で購入していただくお客様を見つける必要があります。又、売却代金の配分調整についても債権者の同意を得る必要があります。
⑩債務者(他にも連帯保証人等の関係者)と連絡がとれない。折り返しがない。
…任意売却をお手伝いする不動産会社が、債務者に連絡をとろうとしても連絡がつかなかったり、全然折り返しがなかったりすることがあります。任意売却は時間が限られています。限られた時間内に決済まで完了する必要があります。なので、債務者様との信頼関係が大事になります。電話しても出ない、居留守を使う、折返しがない等の行為が続くと信頼関係が構築できないと判断せざるを得ません。債権者に事情をお伝えして不動産会社から任意売却を辞退することになります。
上記のケースの場合、任意売却の成功はほぼ難しいです。
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